2014-08-07 15:12:03
房价下跌银行“被房东”，苏杭惊现“弃房断供”。楼市景气不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。
在去年就传出温州、鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)市出现个人购房者弃房断供消息后，前日(8月5日)，《经济参考报》报道了按揭贷款发生违约的事件。如果说这只是个别媒体报道的个例的话，或者是一家之言的话，那么，时隔短短两日媒体又报道出发达地区的苏杭惊现“弃房断供”。这就不能不引起高度警觉。
这个势头如果蔓延下去，后果不堪设想。截止今年6月底，全国个人购房贷款余额为10.85万亿元。一旦弃房断供违约风险蔓延的话，那对银行的影响将是毁灭性的。将使得银行坏账大幅度上升，甚至冲击整个金融体系。“不发生系统金融风险”的底线将会被彻底击穿。不排除发生诸如2007年美国次贷危机甚至还要大的金融风险。
房地产贷款中个人购房贷款占据大部分。就全国来说，个人购房贷款占整个房地产贷款的67%。纵观世界各国特别是发达国家，房地产都是引爆金融危机的主要原因，个人住房贷款大幅度违约是导火索。
个人购房贷款发生弃房断供违约风险是一种既必然又不合理的矛盾怪异现象。必然性主要是，房地产低迷程度如此严重，房价开始较大幅度下跌，温州、鄂尔多斯等二三线城市房地产泡沫破灭。这个大背景下，个人住房贷款违约是再正常不过了。
但又有不合理性：中国与美国2007年次贷危机时期的最大区别是，美国按揭贷款许多都是零首付，全部是银行贷款，一旦房价稍微下跌就会发生违约现象，从而导致金融风险。而中国个人购房贷款首套房首付款比例为30%，第二套以上住房为60%以上。也就是说，房价下跌30%才能威胁到首套房贷款的本金，下跌60%才能威胁到第二套以上住房的本金。按照目前房地产市场低迷程度和房价下跌幅度，根本就不会也不应该出现弃房断供违约情况。问题究竟出在哪里呢？
大概有这样几种可能：或许是一些地区房价下跌幅度远远高于公开公布的数据；也说明十几年来房地产泡沫程度远远高于市场普遍估计和预期；说明此前商业银行对购房者的信贷资格审核不严。对购房者的收入状况可能造假，使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。最主要的是银行个人住房贷款支持了一大批投资投机者。
首套房的刚需个人购房贷款，既是一时住房总价值下跌的低于房贷本息，也不会马上弃房断供。其主要原因是对房价涨跌、住房价值高低的关联性、约束力不强。无论价格涨跌都要居住的，哪能说弃房就弃房呢？
而投资投机购房就大不一样了。投资投机的目的是为了赚钱，而现在房屋总价值已经低于银行本息，连银行贷款本息都覆盖不了了，不但不赚钱而且月月供贷，月月亏空增大。从投资投机目的看，只有弃房断供，将房子甩给银行划算。房屋总价值不抵贷款本息，弃房断供是必然的。
因此，对于按揭贷款风险开始暴露必须引起足够重视。各地金融系统正在进行的按揭贷款风险压力测试应该尽快出结果，对于局部特别是二三线城市以及开始露头的东部地区按揭贷款断供弃房问题，银行一定要提前介入，保全资产，依法收回抵押物。
不过，就目前按揭贷款风险，从地区上看，主要是温州、鄂尔多斯等此前泡沫巨大的二三线少数城市。东部地区也仅仅只是出现苗头而已。笔者认为，按揭贷款总体风险可控，既要高度重视其风险蔓延，又不必过度放大风险吓唬银行。
第二套以上住房最低首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.85万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。
房地产贷款中个人购房贷款占比67%，而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低，这就决定了房价下跌对银行贷款安全影响是有限的。因此，目前不应该惧怕房价走低，而应该大胆让房价下降，彻底回归理性，对中国经济和民生都有利。这才能促进中国经济结构调整转型，彻底消除经济金融运行中的泡沫风险隐患。
但银行业必须汲取深刻教训。当年银行信贷宽裕时，买房不是自住而是投资，当预期房价下跌或者房价实际下跌，其价格低于按揭贷款余额的时候，借款人就会放弃归还贷款，从而给银行带来较大风险。说到底，目前出现的个别弃房断供违约现象是银行一手造成的，银行也是自食其果。
这就警示银行，对投资投机性住房贷款风险一定要有清醒认识，坚决不贷。把支持个人住房按揭贷款业务只放在首套房的贷款需求上。
