2014-09-25 18:20:56
专家：房价暴跌论存误区 京沪房价会再上一个台阶近年来，中国的城镇化建设及巨大货币供应量令房价上涨了不少。同时也不可否认，中国大量的三四线城市存在极大的房地产泡沫。但凡事都应站在理性的角度一分为二。任何事物都有其双向性，只有正确把握主流，才能在实践市场领域波澜不惊。
从经济总量来看，去年中国仅次于美国而位居世界第二，2013年GDP总量达9万多亿美元。今年，各方都预测中国将取代美国成为世界第一。加上中国以13亿人口位居全球之冠。由此可以肯定，中国对房地产的现实需求及潜在需求都毋庸置疑。
反观全球房价，尤其北京和上海，距首位摩纳哥的每平方米4万多美元和纽约的1万4千多美元，以及印度孟买的9千多美元均价还相差甚远。上海和北京只以每平方米二三千美元的均价分别位居第65和77位。即便是扣除中国的统计数据中可能存在的水份而乘上3倍，也可以看出，以全球的视野京沪房价其实并不是很高。
北京，一个13亿人口和经济总量居全球之首的国家首都，其实早已是一个全球化的市场。它所容纳的并不仅仅是中国的资本，还有来自全球各地的瞩目。上海，毋庸说六大交易所的设置早已清晰无误地注定了其未来金融中心的地位，尤其是在中国资本项下的可自由兑换完全开放后。因此，尽管中国的许多三四线城市早晚必将遭到泡沫的洗礼，但北京、上海那些地段好质量高的房子却大可以高枕无忧。即便是受市场连带影响出现下跌，要不了多久也会一样涨回甚至超过原来的高点。
以当年的亚洲金融风暴和美国金融海啸为例，基本彻底摧垮了中国香港、美国的房价，但现在多数早已漫过了之前的高位。不要总拿那些国外郊区的房子来对比北京、上海，应该理性地同比与区别对待。很多人总说美国的房价如何便宜，的确，郊区是很便宜。纽约周边的新泽西可能五六十万美元就能买到独栋别墅，但里面未必就如国人想像的那般奢华。仅是每年上万美元的地税和取暖、剪草、种花等维护费用都够你挠头。再算算汇率，该是多少人民币？而同比北京、上海的郊区房价，包括如河北、江苏等地，恐怕还是要低很多。更不要说以甘肃、贵州等地去做比较。
实际上，在纽约、波士顿、洛杉矶等地，随便一个好点的小公寓也要一二百万美元甚至更多。这些小公寓的房龄都比祖父年纪还大，面积也只有100多平方米，每年还要另外交上万美元的地税及物业管理费。独立别墅基本十几年的养护费用就可以再买一套同样的房子。可见维护成本之高昂。
早前中国人在美购房曾十分踊跃，2012年和2013年在美购房总额曾分别达到900多亿美元和1300亿美元。但今年开始已渐渐退潮，越来越多的中国人逐渐意识到在一个有房产税和多项法律细密约束的社会环境中，房产投资远不如中国合算。而高昂的养护成本正在使越来越多的所谓豪宅变成鸡肋。于是，市场上开始有越来越多由中国人持有的物业在出售。
而中国，目前普通房屋的养护费用基本上可以忽略不计。除了相比少得可怜的物管及水电取暖，基本上没有任何费用。因此若严格按照地段质量等同比，北京上海的房价其实并不是很高。此点也许符合任志强的理论，即“北京的房价未来还会再涨十年”。的确，对于一个总量经济全球第二、年均货币增速百分之十几、人口最多而又不征收房产税的国家的核心之地，有什么理由房价就一定会跌到诸如“牛刀，谢国忠”般的危言耸听？什么“人民币将成一堆废纸”，什么“买房子都上了大当”等。
在全球所有的资产配置中，不动产所占的比例至少都会在家庭资产的40%以上。稍稍懂点货币发行机制的都知道以负债发行美元的背后是联邦政府高达近万亿美元的赤字。而人民币的背后则是3.95万亿美元的外汇储备。两者之间的联系更是不言而喻。一荣俱荣，一损俱损，谁变成废纸对谁都没有好处。
经济的发展正在以极快的速度缩短地域差异，泛滥的资本正在像水流一般漫过那些价值洼地。因此，只要政治、经济、社会环境稳定；只要没有“枪声”响起；只要没有房地产税当头一棒，北京、上海的房价早晚还会再上一个台阶。
另外，目前中国人还没有追崇优质物业的概念。随着对房地产认识的不断增强，未来一定是那些居于优质地段的优质物业会更受追捧。由于目前国内一个严重问题在于建筑质量普遍堪优，许多混水摸鱼、偷工减料的“垃圾物业”混杂其间。桥垮楼塌的事件频频密发，也许很多建筑未待使用权期满便已成为一堆废墟。这些因素都会拉低普通物业的售价，并使其长期保持在某一基本区间，这种两极分化的趋势定会成为中国房地产市场发展的一种必然。
