2014-10-20 17:16:16
万科，“世界最大的住宅开发商”；万达，中国最大的商业地产商。
由于定位不同，多年来万科与万达几乎没有交集。然而，伴随着房地产企业的转型，房地产业的边界正在扩大，以不同建筑形态和物业用途而衍生出的生意，使得房地产与各行各业融合不断加深，房地产市场正在变成不同于以往的世界。
随着万科介入商业地产和旅游地产领域，万达把文化旅游作为其支柱产业之一，万科和万达的边界逐渐有了重叠，两个巨头也到了短兵相接的阶段。
局部的对峙
一直以来，万达就是商业地产的“王”，其在旅游地产方面更是野心勃勃。从万科转型开始，就注定了万科与万达早晚会有对峙、竞争的局面。
事实上，万科与万达，一个世界最大的住宅开发商，一个意欲在今年成为全球规模第一的不动产企业，都有着深谋远虑的战略。
万达的旅游地产战略始于2007年。那一年，万达明确把发展旅游产业作为集团未来10年甚至是20年的主要战略方向。2010年，万达集团董事长王健林将旅游地产定位为未来万达的支柱型产业，目标直指中国旅游地产老大。2012年1月5日，万达、泛海、一方、亿利、联想、用友六大集团斥200亿巨资打造长白山旅游度假区，这是万达集团开业的第一个旅游地产项目。
至今，万达已经在旅游地产领域投资超过1000亿元，项目包括长白山国际旅游度假区、西双版纳国际度假区、大连金石国际度假区以及武汉中央文化区等。
与万达相比，万科介入旅游地产相对低调，但在旅游地产方面的尝试却早在2005年就已经开始。根据《商业价值》查阅的资料显示，2005年10月，万科就曾投资10亿元买下广东惠州一块岛屿土地租赁权，旨在打造“中国马尔代夫”。之后的2007年、2009年，万科投资10.05亿元强势入驻海南浪琴湾项目、取得烟台市区北部的海面芝罘岛31.2万平方米商住、公园、商业及文化娱乐用地，这已经预示着万科开始加大休闲、度假型社区项目的开发。不过在当时，并没有被业界所关注。
在万科总裁郁亮对外宣布万科产品将进行转型开始，旅游地产作为新业务之一，万科对其的投资建设就开始提速。目前，杭州良渚文化村、深圳浪骑游艇会、惠州双月湾度假村、清远白天鹅度假酒店、三亚森林度假公园、三亚湖畔度假公园等旅游度假项目已陆续投资开发并投入使用。
2014年8月25日，万科在北京召开发布会，向外界公布斥资400亿打造万科吉林开发松花湖旅游项目。这一项目虽然是首次涉足滑雪度假产业，但却以树立滑雪度假行业标杆为己任，目标直逼万达——打造“世界级滑雪度假区、四季旅游度假胜地”。
在这次会议上，万科首次对外宣称，在万科的投资版图上，旅游度假项目“已占据举足轻重的地位”，并坦言与战略转型有关。而万科树立滑雪度假行业标杆为己任的目标更是被许多人看作是与万达抢客。
如果说万科与万达在旅游地产介入时间上不相上下，那么，作为商业地产的后来者，万科的商业地产也在局部进入和万达叫板的阶段。
2013年11月，万科的北京昌平的金隅·万科广场开业，此举被业内解读为在商业地产领域正式“下水游泳”。这是万科集团北京万科公司第一次做面积如此之大的商业购物中心，预计年净租金将在8000万元至1亿元之间。
和布局旅游地产一样，虽然万科颇为低调地踏上了商业地产扩张之路，但其选址倾向于北京、深圳、上海这样资源较好的一线城市，仅北京一城，持有型商用物业的货值就达到了100亿元。为了做好商业地产，万科不但在业内挖到了专业运营商业地产项目的精英人才，更是在两年前就组建了专业的运营团队，还有多位公司高管从不同维度抓商用地产这项业务。同时，其商用物业类型也确定为万科广场（区域型购物中心）、生活中心（集中的社区商业）和邻里家（社区商业街）三大产品线。据《商业价值》了解，目前，万科在北京有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元，而以后，在北京，万科的商业项目预计将会一年开业一个。
万科会在商业地产方面赶超万达吗？万达的商业地产模式经过多年的积蓄，已经在全国形成成熟的全产业链，在2007年开始的上一轮楼市调控中，万达抄底储备了大量商业地产可开发地块。这些都是万科难以望万达项背的因素。然而，这并不妨碍万科与万达的商业地产之争。在北京这样的一线城市的竞争，事实上，商业地产做的是精而非快，在于其是否长远发展不在于短期布局。
互联网卷入
如果不是处于互联网和移动互联网的时代，万科万达在商业地产与旅游地产方面的竞争就远没有那么精彩。事实上，随着万科、万达触网，许多新手段、新思想不断衍生而出，已成目不暇接之势。
2012年，万达便开始为电商团队招兵买马。 据一位接近万达的人士称，万达最早冲击电商，其实与其旅游地产的布局相关。万达最早首先试水电子商务的是万达长白山国际旅游度假区项目。为了给刚开业的滑雪场拉拢人气，长白山国际旅游度假区还在网站上推出滑雪+五星级酒店住宿的优惠套餐，包括喜来登酒店入住一晚+一次全天滑雪（包括长白山机场免费接送）的全套服务499元等套餐。不仅是旅游，该项目的住宅，也曾拿到某房地产网站的电子商务平台上去销售。
2013年9月，万达集团电商平台亮相，到今天，万达电商依然在路上。据《商业价值》了解，万达一直在寻找合作伙伴，也曾和阿里谈过不止一次两次，可阿里和万达没有合作，万科却在8月25日，宣布与阿里站在一起进行营销。8月27日，被外界看作为“反阿里联盟”的万达和两大互联网巨头百度腾讯合作新电商的消息，使得互联网圈的战火蔓延到万科、万达的身上。
与万达相比，万科的触网时间似乎晚了些。但从去年年底万科频繁与互联网企业接触开始到最近，万科学习的成果在今年下半年集中展现：随后，万科又与途家网联手拓展旅游地产链条。2014年3月29日，北京万科与途家网正式确立合作关系，由万科开发的天洋万科·北戴河小镇也开始了万科互联网思维模式下的首次尝试。这是万科旅游地产打响“互联网”第一枪。6月5日，万科正式宣布与百度合作，将大数据技术应用于商业。8月，成都万科推出了“万科购房中心”，建立万科项目的一站式展销和签约服务平台；西安万科则上线“万客通”，力推全民营销。
紧接着，杭州万科发起与淘宝网携手，进行“账单可抵房款”营销活动；8月底，广州万科联合腾讯理财通推出互联网金融产品——万科理财通，其核心是将预定金转化为理财产品。9月11日，北京万科与链家地产结成战略合作伙伴。9月15日，万科与百度达成战略合作伙伴关系后的首个合作成果——V-in正式上线。9月底，万科又接连推出三项互联网创新产品：与搜房合作推出首个房产众筹、与平安合作推出购房宝、与阿里合作打造“未来小区”。
一时间，万科的触网呈现出万马奔腾的局面。
更为有意思的是，无论是万达还是万科，都与百度有了合作的动作。根据《商业价值》了解到的，V-in系统不但可以为金隅万科广场提供大数据支持，还可以掌握竞争对手的情况。万达和百度合作显然是另外一种方式，具体成果还不得而知。
无论是万科还是万达，都把定位倾向于年轻的消费者，在一个城市或者一个区域，消费能力是有限的，而互联网和移动互联网的卷入，让万科和万达的后期商业运营一下子充满了战火的气息。
同样的联邦，不一样的互联网战略与同盟
转型的步伐，跨界的大潮，使得万科与万达都寻找到了自己的同盟军。万科的同盟军有百度、途牛、链家等，在万科松花湖滑雪项目中，其合作方是包括港资背景的开发商。为了给客户提供国际级滑雪度假区的温馨细致服务，万科首创了国内滑雪场、酒店统一委托经营的管理模式。
对于万科，不论是商业地产还是旅游地产，只是万科定位于城市配套服务运营商的诠释。事实上，两者所占额比例都不是很高。就如万科集团董事会秘书谭华杰表示，“传统的主流住宅业务在未来长期来看，希望占到80%以上的比重，非住宅类，我们短期内不希望超过10%，长期来看也不希望超过20%。”
这些非住宅类的业务，靠以往做住宅的思维去运作已经过时。如何以最契合的思维去运营开发，避免楼市最后天花板的局限?万科的对策就是是轻资产运营方式。两个典型的例子是：前不久，万科与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》。据称双方拟成立资产平台公司，以收购万科所拥有的9个商业物业，在新平台公司中，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。另一个例子是:9月4日晚，万科发布公告称，公司与RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED订立出售协议，以约16.51亿元人民币出售上海万狮置业有限公司90%的股权，从而将上海虹桥商务区03号地块的大部分权益脱手。
事实上，通过万科近期“入股30亿进军徽商银行，搭建金融平台；布局社区商业产品，学习香港领汇式的金融运作；成立幸福驿站、第五食堂、万物仓社区服务板块”等举措，万科正在构建一个“住宅开发+物业管理+社区商业+社区特业服务+社区金融”的大“城邦”。为了升级“城邦”的运营管理水平，让创新更加的绚烂多彩，让变化更有鲜活的生命力，万科实行了合伙人制度，这才有了目前万马奔腾的局面。
同是做旅游地产，对于万达，则是其支柱型产业。根据不同的项目，万达会配合其他的文化商业和旅游的要素，如商业街、美术馆、博物馆、医疗、教育中心等等，并且把这些要素要能够把它整合起来——“主题公园+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业”，万达的复合程度极高的旅游地产模式是其独有的优势。
作为商业地产帝国里的带头大哥，王健林旗下的万达作为联盟中的主导，是顺理成章的事情。根据公开资料，从长白山项目的出资比例上看，万达的资金投入也占据大头。万达出资比例为40%，中国泛海集团占35%，内蒙古亿利资源集团占5%，而辽宁一方集团占20%。据《商业价值》了解，在这几次合作中，从规划、设计、项目开发及运营，万达属于牵头和主导单位。万达拥有的商业规划研究院，旅游地产方面同样有优良的设计能力。
万达的控制权还体现在电商计划中。万达新电商计划在3年时间内一期投资人民币50亿元，第一年投资10亿元，万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权。万达仍占据绝对控股状态，腾讯百度在自建电商平台受挫后也开始寻求投资入股方式来享受今后增值收益，建立“联邦”式体系。
关于电商，王健林在2014年半年工作报告中表示，“所有网上资源全部给电商公司。这不是要求，而是纪律，今后不允许各系统单独搞电商，资源要集中，所有网上资源统一划给电商公司。”
很明显，与万科的万马奔腾不同，万达延续的是其一贯作风——高度统一运转。王健林的目标是：到2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。“前4个板块基本靠谱，现在就看电商，做好了，万达就是5大支柱产业。”按照王健林的这个说法，万达电商依然存在变数。
很难说万科与万达的联邦模式孰胜孰劣。在短兵相接的阶段，不确定性因素太多，决定胜负的变数也太多。万科与万达，能否新秩序尚未形成之前，在传统领域开拓一片新蓝海、再造一个新模式，站稳脚跟，还需要以实际行动表明。
