进入九月以来，地产板块铁树开花，市场的风雨飘摇中，走势强劲。中秋前最后一个交易日的大涨，更是引发了诸多遐想（瞎想？有些脑洞让我觉得股民转型科幻作家也不失为一条道路）。
不管如何，地产行业毫无疑问都进入了崭新的时代，行业的投资逻辑从2020年开始，就彻底地发生了改变。景顺长城基金经理韩文强2020年的年报很出圈（景顺长城一直有基金经理述职的制度，所以基金经理都比较能写？），4000字长文中详细阐述了自己配置地产股的理由，“要么地产的估值错了，要么白酒的估值错了”的金句一度刷屏。其核心逻辑有四条，颇具代表性：
1、三条红线、集中供应等政策的初衷是为了行业平稳发展，行业快速出清后，被动实现了供给侧改革；
2、地产和白酒一样，都是总量见顶，但行业集中度不断提升的行业；
3、市场给予地产板块强周期行业的估值，这是错的；
4、股票短期是投票机，债券市场的定价才更能够说明企业的经营风险，行业龙头的债券利率非常低，说明地产龙头的安全性。
虽然距今只有两年时间，但总给人一种沧海桑田、时过境迁的感觉。这两年地产行业部分企业坍塌之快，购房市场环境变化之大，寒气袭来之迅猛，恐怕向来不惮以最坏恶意挑拨行业神经的企业恐怕都没有想到。
股票市场的有趣之处就在这里，当行业基本面真正陷入冰点之际，股票价格反而颇有见底走强的迹象。今年以招保万金为首的国企地产股，在市场的剧烈波动中，居然相对于整个市场呈现出一定的超额收益性。上半年重仓低负债率地产龙头股的基金经理，有很多业绩都相当优异。
新科半年度业绩冠军万家黄海，固收+的神张翼飞，FOF的心头好周雪军杜洋……这一份闪亮的名单背后，基金经理们对地产行业还有哪些看法呢？
正方：地产行业不会消失，消费具有刚性
如今，基金经理们的职业生涯路径正在越来越单一，老将中还有不少是半路出家，从其他行业中转过来的。但新一批基金经理们大多名校毕业后，就进入二级市场相关的金融机构内卷起来，对实业的理解都要靠调研和专家了。
地产行业的商业模式本质上并不复杂，但有过相关从业经历的基金经理其实还是比较少的。国联安刘斌就是这样的稀有物种，在做投资工作之前，曾在杭州城建设计研究院有限公司担任工程师，相信其对地产行业会有更感性的认知。
刘斌的投资风格相当稳健，换手低，行业分散、个股集中、整体风格偏向大盘价值，业绩呈现出非常强的抗波动性，目前管理规模不到15亿。2018年年内仅下跌16%，今年业绩也非常好，年内涨跌幅为-2%。
在刚刚的半年报中，刘斌详细阐述了对能源和房地产两个行业的看法。其对地产板块的看法可谓非常详尽，也极具代表性：
1）房地产行业去产能非常明显，有利于行业供给格局改善，按规模来看有近 20%的房产商在过去两三年里丧失了资本金，这意味着这些企业后续将退出市场；
2）房地产行业必然是个持久的行业，人对居住的要求是随着收入的提升持续提升的，除非经济不增长；
3）行业规模也不会大幅衰退，一是因为目前的占比高，二是因为房屋是人一生中最重要的消费品，也是生活品质高低的关键性物质因素，其在经济中有自然的占比，不可能是一个会消失的行业；
4）中国的城市化过程还未结束，工业格局还在持续的变动之中，人口也会随着工业的变动而流动，新兴的工业城市会有大量的住房需求；
5）房地产企业的估值处于历史最低水平。
可以看到，刘斌关于地产板块的看法，和之前韩文强的观点颇为相似。可见行业集中度将会提高，规模不会大幅衰退，估值很低是配置地产板块的三大共识。
兴全基金的董理参与接手了兴全趋势，把这么重要的产品交给他，也代表着兴全基金对他的看好。董理是低负债地产龙头股的坚定配置者，之前他有个很经典的表述：地产本质上其实是个来料加工的行业：拿地，盖房子卖出去，赚钱。过去两年被高周转玩坏了，伴随着行业回归本质，将呈现出强烈的分化，资金成本占优势的企业，会越来越有竞争力。
董理在半年报中写道：靠合理房价地价差卖新房赚钱的优秀龙头地产公司，在未来会面临极好的竞争格局和良好的融资环境。此外市场对于房地产销售面积的片面担忧，而忽视了房地产销售金额在消费支出的比例刚性，也低估了集中度的大幅提升带来的ROE 提升都是目前错 误定价的来源。
看好低负债率地产龙头的，还有工银瑞信的陈小鹭，他在半年报里表示：地产行业的投资机会可能更多来自于行业格局的变化，相比于前几轮周期中，更加激进的高杠杆型民企扩张速度超过行业，本轮周期更多的是对硬着陆风险的应对，高杠杆激进型企业的扩张或将不会重现，相较而言更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间。
工银瑞信金融地产是标杆性产品了，最近业内疯传基金经理王君正有可能离职，银行系激励的问题真是有待解决。陈小鹭目前管理规模才6个亿，短期应该不会有变动，今年业绩非常优异，值得关注的基金经理。
反方：地产放松的效果可类比二胎放开，弱反弹
南方基金的张延闽是个很有意思的基金经理，他的季报总是能搞出点新花样，特别有意思。拿半年报里，他对当前市场对新能源拥挤度的解读举个栗子吧：
"截至 2022 年 7 月 22 日，统计涉及“新能源“公告超过 8 条的上市公司数量，其总市值占比全 A 股约为 40%。如果我们类比 2015 年的“互联网+”行情，同样的标准涉及上市公司总市值顶峰占比约为 46%。另外一个维度，统计主动管理基金前 10 大重仓 中配置 5 只以上“新能源+”公司的基金规模占比，在 2022 年 Q2 预估超过了 14%。而医药、食品饮料、电子在各自高光的时刻的类似历史极值分别为 8.27%，7.03%，3.39%。
虽然历史不可能简单的重复，历史往往也是创造出来的。但从我习惯的中期赔率框架来评估，大部分 “新能源+”的公司以 3 年的维度来看假设都太过饱满且潜在收益率已不具备吸引力。"
之所以对2015年互联网+的行情如此刻骨铭心，是因为张延闽的经历很特殊，在2014年10月份当上基金经理的他，通过押注券商板块，两个月内把产品高了四十个点收益，拿下了那一年传统封基的冠军。这操作比如今的郑天才都要犀利的多，但随后就是A股惊天动地的牛熊切换，初入市场就躬逢盛事，张延闽后来就均衡了很多，也对市场始终保持着一分疏离感。
从2021年下半年开始，张延闽其实一直都有重仓低负债率地产龙头，但今年二季度选择了清仓。在一季报中，张延闽的表述其实就隐含了他对地产板块的看法：
“稳增长倚重的地产板块仍然在 艰难的寻底，很有可能在未来一个季度仍然看不到清晰的拐点。地产对中国宏观经济的影响力举足轻重，我们认为如果只在供给侧放松而没有配套的需求侧刺激，那么本轮地产放松最终的效果可能可类比二胎放开——弱反弹。经历了三年疫情之后，房地产当下面临的核心问题不再是需求意愿，而是需求能力。
因此如果没有超预期的变量出现，市场可能会高估了稳增长的短期效果并且超前交易了相关企业的估值。”
可以看到，从担心购房意愿到担心购房能力，这确实是当前房地产行业所需要面临的问题。这里所涉及的太多，就不做赘述了，张延闽所期待的超预期变量，我想大约也是当前地产股交易中，非常重要的博弈因素吧。
写在最后
地产在大A股，从来就不是简单的一个板块，地产链、家电甚至消费都与之息息相关。转型，经济所欲也，暴涨民生亦经济所欲也。最终还是在两者之间要取得一个平衡，不会简单地做取舍。
说地产像2013年的白酒，既有道理也没道理，有道理之处在于确实都是：总量见顶、供给改革、行业集中。
没道理之处在于，中国人对房子的消费，真的能复刻高端白酒的消费升级么？
