2022-05-05 21:11:03
居民楼下的餐馆、街边超市、社区菜市场……即便在疫情、电商的冲击下，一些敏锐的投资机构仍将目光瞄准到这些略不起眼的社区商业。
日前，高和资本成立了国内首支专注投资社区商业的基金，总规模10 亿人民币。这与该基金此前的打法有所不同：在城市更新领域的20 个项目中，高和资本的投资以写字楼、大型商业综合体为主，且集中在北京、上海两地。
高和资本为何选中这一赛道，又如何通过基金方式来运作社区商业？36 氪作者与高和资本董事长苏鑫展开对话，他分享了对社区商业及其资产管理的想法和愿景。
以下为36 氪专访苏鑫内容节选：
36 氪：此前高和资本多是关注写字楼和商业综合体，为什么要做社区商业？
高和资本苏鑫：大概在七八年前，我曾经讲过一个观点，房地产要从制造业要变成服务业。实际上，商办资管的逻辑也变了。
行业里通常是瞄准以低于重置成本的价格买入资产项目，以管理或针对性的增值来改善，最后将其出售，获得投资回报。地产基金或资管大多数仍是吃资产快速增长的红利，其本质上是机会性投资，对运营的要求并不高。
城市发展的规则与动力已经发生了变化，商业地产的周期性渐渐显现。高和在拓展第二增长赛道时，发现同时满足可持续、规模化、稳定现金流的资产类型并不多。
在欧美国家，小体量的社区商业占社会总支出近60% 以上；而目前国内整体水平不足30% ，意味着市场仍有待充分挖掘，潜力足够大。
公募REITs 未来会是一种趋势。我们往前看，五年后公募REITs 的池子里，能够有稳定现金流和派息的大类资产，社区商业是一个很好的选择。
36 氪：高和的社区商业基金模式是什么？从投资回报的角度来看，相比写字楼而言，社区商业项目的发展周期会长一些，对机构来说，为什么会看上这类项目？
高和资本苏鑫：和过去十多年来高和投资城市更新的理念类似，找到抗通胀的核心资产，引入保险等长线资金，为空间注入新内容，并以更好的运营来实现价值提升。
在做新赛道投资时，一定知道未来谁会持有这种资产。而资产证券化的主要投资人是险资，久期长、追求安全的特点与其更适配。
经营好的社区商业能做到6% 的派息率，对险资或机构投资者有极大吸引力，社区商业就是险资追求的防御性资产。
36 氪：为什么社区商业能做到稳定的现金流和派息？
高和资本苏鑫：从市场规模来看，尽管比较分散，社区商业仍旧比写字楼、大型购物中心的规模更大。
由于购物中心的管理成本要高得多，其成熟期毛收益率率一般不超过65% ，而社区商业的毛收益率可超过75% 。
高和资本在今年4 月发布的社区商业白皮书中也提到了，美国NAREITs 指数显示，过去两次经济下行周期中，相对于办公和工业物业，商业和居住类物业的出租率和NOI 均受冲击更小，且在经济复苏后能更快的恢复。
我相信高和的社区商业基金能做到这一点，而且目前来看，高和的竞争对手没那么多。
36 氪：竞争对手少的原因是什么？
高和资本苏鑫：一是募资方面，较少有专门的资管机构去投资社商，也就是买家少。很难想象黑石去买一个小小的商业综合体，更多机构还是倾向于机会性投资。实际上，在选择项目时，一个小小的不到3 万平的社区商业和10 万以上的写字楼，团队付出的精力和成本可能差不多。
另一方面，运营的竞争对手也少，大量的存量社商没有系统管理，仍处于价值洼地阶段。在零售类的社区商业中，我们看到的情况是一栋楼的底商有五个咖啡厅，其中一个还没开业就关门了。
资管的核心是认知和管理机制，我们比运营公司更了解资本市场，已经在和一些优秀的运营公司谈合作。高和自己也下场做过运营，顺义的欧陆广场就是社区商业类型，这个项目单独的基金还在运作。
36 氪：既然不论大小项目，团队的投入都差不多，高和怎么算得过来投入产出的账？
高和资本苏鑫：高和倾向于将社区商业基金作为一个长久的战略，也就是刚才说的第二增长曲线，这在内部打磨了一年多的时间。今年公司将以70% 的精力投入进去，做成这只10 亿元社区商业基金。
长期来看，家门口社区商业有着大量的创新机会，运营或对未来提升坪效潜力大。在不久的未来，或许公募REITs 也能提供更多机会。
即便有一定风险，只要钱足够长，坚持做三年、五年一直这么去做的话，一定比后来人要强得多。
如果从市场规模来看，社区商业的规模一定会超过物流。正如十年前人人都在质疑普洛斯，如今它已成庞然大物。
36 氪：目前主要看什么类型的社区商业项目？对项目的选择标准有哪些？
高和资本苏鑫：首期社区商业基金大概会有四五个项目打包成资产包。国内大量的社区商业是散售的，缺乏业态规划，没有统一的招商管理和运营是其常态，这类项目是高和不考虑的。
高和在选择项目上，会考虑消费级城市。这次高和将首次进入1.5 线城市，除了北京上海，还在看南京、长沙、成都等地的项目。
其次是地段，项目要位于城市核心商圈、成熟地段、交通便利。
第三在体量上一般1 到3 万平米，盒子型商业不超过4 层、街区型商业不超过3 层。
第四是人口辐射，3 公里范围内人口数量大于25 万；1.5 公里内常住居民人口不低于10 万人。除了以上这些，当然还有资产价格方面。
运营加持之后的社区商业，更了解周边用户、有私域流量的商家居多，会员体系也有着更细化的服务。
36 氪：如何看待疫情、线上团购、电商对社区商业的影响？未来的社区商业什么样？
高和资本苏鑫：《不可消失的门店》的作者大卫·贝尔认为 「线上的世界正在对线下的世界发出挑战，但是线下的门店绝不会消失。」
从数据来看，整体上快消品的电商渗透率在60%-100% 之间，其中婴儿用品和护肤品电商渗透率最高，日用品次之；而食品、即饮饮品等线上渗透率有限。
最适合电商的是适合批量采购、低运输损耗、易存储、低频消费品，而与此相对的高频、高时效的生活用品则是电商无法覆盖的。这部分的产品天然地需要在线下的社区商业进行购买。
因此，社区商业的高频刚需是首选的招商方向，耐用品或将从卖产品到卖服务。
与此相对的家电等耐用品，因需求频次极低，未来线下店商业模式或将从单纯的卖商品转变为向客户提供后续的增值服务。
