2022-10-15 21:47:52
随着红土盐田港（000088）REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT扩募项目的申报受理，我国REITs市场“产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局正逐步成形。
新华财经上海10月15日电(记者杨溢仁、杨有宗)作为金融服务、支持实体经济良性循环的重要创新工具，当前公开募集基础设施证券投资基金(以下简称“基础设施公募REITs”)斩获了业界的高度关注。
本周，国泰君安（601211）临港创新产业（300832）园REIT和国泰君安东久新经济REIT相继上市。上市首日，两只REITs收盘较发行价分别上涨了30%和27.15%的表现，充分彰显了资本市场与机构投资者对这一金融产品的认可。
市场扩容有望加快
所谓基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。一直以来，该产品被业界视作资产的IPO。
值得一提的是，继张江光大REIT后，近期又有两单坐标上海的基础设施公募REITs——即国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金(简称“国泰君安临港创新产业园REIT”)、国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“国泰君安东久新经济REIT”)分别于10月13日、10月14日顺利挂牌上市。
据记者了解，本次两单REIT的网下认购均超过100倍，其中国泰君安临港创新产业园REIT的认购近150倍；两只产品的公众认购倍数均在300倍左右，市场热度不言而喻。上市首日，国泰君安临港创新产业园REIT收盘报价5.356元/份，较发行价上涨30%，达到基础设施公募REITs上市首日涨幅上限，全天成交额0.95亿元；国泰君安东久新经济REIT收盘报价3.859元/份，较发行价上涨27.15%，全天成交额3.39亿元。
可以看到，由临港集团发起的全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs——国泰君安临港创新产业园REIT，是上海市属国企、临港新片区第一单获批的公募REITs产品。
“这不仅是临港集团推动产金融合转型发展的重要战略举措，也为临港新片区塑造特殊经济功能增添了创新实践案例。”临港集团首席财务官(CFO)、临港海外公司董事长杨菁说，“作为市属国有企业，临港集团始终坚持走市场化发展道路，希望吸引合作伙伴和社会资本参与园区开发，共享发展成果。”
此次发行的“临港创新产业园REIT”以优质高标准厂房作为底层资产，分别为临港奉贤智造园一期和三期。两处资产均位于临港新片区核心区，园区集聚了高新材料、汽车装备与精密器械领域的知名智能制造产业项目，契合临港新片区“智能新能源汽车和高端装备制造”两大先发产业集群的战略定位，充分体现了资产的内在价值增长潜力以及未来区域经济的增长极。
“对于临港、张江这类园区企业来说，推出REITs可以帮助其盘活资产，实现轻重资产分离，不断实现轻资产输出；从财务层面分析，发行REITs还可以有效降低企业负债率，改善资产负债结构，优化公司财务指标。”国泰君安证券资产管理公司副董事长、总裁陶耿补充表示，“开展基础设施REITs试点，是深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制的一项重要举措。盘活存量资产、拉动社会投资、净回收资金投向新建基础设施项目……REITs工具的运用必将助力国内基础设施领域的投融资形成良性循环。”
日前公布的《上海市推进高端制造业发展的若干措施》中也明确提出，鼓励更多社会资本参与盘活存量产业用地；支持符合条件的园区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。
金融机构“摩拳擦掌”
毋庸置疑，REITs的推出不论是对原始权益人，还是基金管理人，都意味着机遇和崭新的开始。
“作为上海国资旗下的旗舰券商，国泰君安积极响应区域REITs发展需要，联合上海市发展改革委、上海市金融局、上海证券交易所，早先于2020年7月便举办了REITs研讨会，共同推动上海REITs试点工作。”陶耿在接受记者采访时介绍，“国泰君安证券一直积极践行以‘金融报国’为核心的理念、积极服务国家战略。自公募REITs试点调研伊始，便组建了专业团队，在集团体系内建立了横跨多部门的公募REITs联合推进小组，高效调动体系内各板块优势资源，统一协调部署，根据REITs业务需求匹配相应资源，包括前期上市申报、机构投资人销售、零售投资人销售、基金做市及投资等各方面，充分发挥集团综合金融服务优势，服务实体企业高质量发展。作为国泰君安的子公司，国君资管一直积极探索资管业务创新，打造资管核心能力圈，公司组建了专业团队——不动产投资部，提前布局基础设施REITs市场。国泰君安控股的华安基金也是REITs业务布局中的一个支柱。”
那么，基金管理人缘何对REITs业务青睐有加？
记者调研发现，首先，是因为公募REITs产品作为权益性融资工具，是深化金融供给侧改革的重要抓手，是下行期稳经济、调结构，盘活存量资产、获得增量资金的优质工具。
其次，是公募REITs能更好助力、服务实体经济。企业通过发行公募REITs可以拓宽直接融资渠道，形成基础设施投资良性循环，该工具是深化金融服务实体经济，强化金融赋能基础设施行业的重大制度创新。
再者，是由于公募REITs市场具有巨大的发展潜力。有业内人士测算，中国基础设施存量规模价值超过100万亿元，即便仅盘活1%的存量，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
“公募REITs业务发展前景广阔，能够成为国泰君安新的利润增长极。同时，加深公募REITs这一新赛道的布局，将有助于资管公司向主动管理业务转型，更好地适应多元化的市场需求，扎实地服务于实体经济。”陶耿表示，“已有实践表明，围绕REITs积极拓展相关业务(如REITs做市、REITs挂钩产品，Pre-REITs基金等)，既能提高REITs项目落地效率，又能极大丰富公司的业务体系，提升公司REITs业务竞争力。展望后续，我们将继续整合牌照优势和客户资源，打造涵盖资产投资、Pre-REITs、ABS、REITs、专业资产运营、REITs做市和投资的REITs综合金融服务品牌。”
机遇、挑战相生相伴
可以看到，国内公募REITs试点自2020年4月启航以来，已探索走出了一条既遵循成熟市场规律，又符合中国国情的REITs发展之路。
随着红土盐田港REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT扩募项目的申报受理，我国REITs市场“产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局正逐步成形。
“在推动公募REITs资产扩容方面，国泰君安未来将以‘增量发行’和‘存量扩募’为核心，一方面继续推动符合国家战略发展方向和公募REITs发行条件的基础设施资产通过REITs实现上市发行，提高增量规模；另一方面，基于现有的REITs上市平台，我们将继续挖掘优质资产，不断通过扩募实现REITs的‘长大’，提升REITs的内在投资价值。”陶耿说。
当然，尚处试点阶段的REITs市场若想加速扩容，在大部分业界专家看来，于制度建设和完善方面，还有很长的路要走。
具体到实操层面，一是需稳步推进扩募工作。2022年4月REITs扩募新规的推出是国内REITs市场发展的又一里程碑，新规征求意见至今仅不到半年时间，首批9只公募REITs中已有5只发布拟扩募公告。扩募是REITs成长性的重要体现，通过进一步募集资金来购入新项目，进而优化基金自身的资产组合，可保障其长期良性运作。同时扩募增加了市场供给，对平抑二级市场价格、提高产品流动性等也能起到正面作用。后续应进一步合理简化新购入项目申报要求、完善新购入项目申报推荐程序，推动成熟REITs扩募项目尽快落地。
二是完善存续期治理机制。基础设施项目的运营并非基金管理人的传统标准化业务，REITs存续期间，对基金管理人的运营管理能力提出了更高的要求。同时，多层管理结构嵌套，会导致管理链条过长，对于如何规范运管机构和发行人的关系，形成有效的治理机制，相关顶层设计亦有待进一步完善。
