2022-10-17 18:06:20
上周，公募REITs市场再现火爆之象。华夏合肥高新产园REIT、国泰君安(601211)临港创新产业（300832）园REIT、国泰君安东久新经济REIT现开盘即30%涨停的“盛况”。另外，上周还有2单高速公路REITs获批通过。
此前，共有5只公募REITs提交了扩募申请，且相关申请均已被成功受理，5只产品分别为博时蛇口产园REIT、红土盐田港（000088）REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT。以上种种皆反映了市场与投资者的热情。
市场火爆之象持续
公募REITs产品推出逐渐常态化
公募REITs火爆并不仅表现在此。
和讯基金统计了近期发售的公募REITs，包括华夏京保REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT在内的三只保租房REITs其配售比例均低于0.69%。而华夏合肥高新创新产业园REIT、国泰君安临港创新智造产业园RETI、国泰君安东久新经济产业园REIT的三只产业园REITs，其配售比例更是均低至0.34%以下。
从认购倍数看，网下认购数均在100%以上，其中红土深圳安居REIT询价时显示网下拟认购量为网下初始发售份额的133.03%。
天相投顾基金评价中心相关人士表示，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金其规模较小，容易引发抢购。
专业人士指出，因为公募REITs稳定的派息分红等特性，使得这类产品成为市场低迷时吸引众多投资者的产品；而随着相关政策的频出，各地方政府纷纷尝试公募REITs来盘活存量资产，也进一步加速了这类产品的发展。
另一方面，目前多家公募基金公司正紧锣密鼓地布局公募REITs，也侧面印证了REITs市场行情火热，自国内公募REITs试点启动以来，截至目前，全市场共有19单公募REITs上市，融资规模超过600以元，总市值为711亿元，另外，随着5只公募REITs扩容，公募REITs市场迎来进一步发展。整体而言，公募REITs的市场认可度较高，运行总体平稳，初步形成了一定规模效应和示范效应。
从供给端看，在公募REITs运行一周年后的5个月内，已有10单公募REITs获批，资产类型已由传统基建类项目拓展至清洁能源、保障性租赁住房类绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，其市场广度和深度被大大拓宽，这标志着公募REITs这类产品常态化发行的加速推进。
公募REITs火爆背后：
一问：原因是什么？
REITs全称是房地产投资信托基金。不过公募REITs投向的不是股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）。其产品的底层资产是基建，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流四大类主流资产。
从“不为人熟知”到“全民热潮”，公募REITs的火爆的原因、其投资逻辑皆是各方关注的焦点。
目前整体来看，公募REITs仍处于起步的阶段，总体的规模不大。在市场“钱多货少”和流通盘较小的状态下，极易出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。富国基金首创水务REIT基金经理李盛表示，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二级市场价格的形成受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。长期来看，公募REITs的二级市场价格应该还是围绕其底层资产的内在价值波动。
具体来看，从客观原因分析公募REITs大火的原因，一是目前利率仍处于下降的环境，基础资产如公募REITs产品的收益率则越来越有吸引力。
华安张江光大园REITs基金经理叶璟认为，近一年以来十年期国债收益率呈现下降趋势，使得现有REITs产品的现金分派率更具有优势，受到部分投资资金的偏好。
博时招商蛇口（001979）产业园REIT基金经理王翘楚因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。
二来，监管政策也在不断利好公募REITs市场。2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs 试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心。
三是流通盘增加、整体流动性较好、可交易性较强。自首批项目上市以来，公募REITs整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，其低波动的优势对投资者而言极具吸引力。
叶璟认为，今年6月首批REITs解禁后市场上REITs流通份额提高，新进入的投资者的偏好和预期变化可能会对现有REITs有一定价值重估的影响。还有就是今年上半年发布了REITs扩募规则，产权类REITs因其基础资产的可交易性比较强，因此市场可能对产权类REITs的扩募预期更强一些，相应预期逐步反映在了二级市场价格中。
对于公募REITs的火爆现象，上述基金经理均提示投资者，应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。
二问：投资逻辑是什么？
公募REITs在近期波动性行情中“一枝独秀”，投资者趋之若鹜，深究实质，其投资逻辑究竟是什么？
谈及公募REITs的投资逻辑，李盛向和讯基金表示，对于普通投资者而言，选择公募REITs产品实际上和选择股票类似，对REITs项目所处的行业、项目的盈利模式、基金管理人和运营机构的管理能力等基本方面需要有一定的了解，从理性的角度出发进行选择。REITs项目普遍而言经营模式相对上市公司而言基本盈利模式较为简单，但也仍然存在实际有运营达不到预期的风险。
排排网基金销售公司产品经理徐圣雄认为，公募REITs产品的投资价值主要在于底层资产，第二批公募REITs的底层标的一个是在首都北京的中关村(000931)产业园，另一个是位于九省通衢武汉的汉孝高速公路，同样是非常优秀的基础建设项目，借鉴第一批同类产品表现来看，未来可期。
一位基金市场人士指出，公募REITs的投资逻辑是选择具有长期持有价值的REITs产品，其次选择该产品的买卖时机。而公募REITs投资价值主要来源于两部分：一部分是长期持有获取的分红收益，一部分是买卖价差。基于公募REITs“收益高于一般债券，风险低于一般股市的抗通胀”特性，一般地，公募REITs投资逻辑偏向于长期持有，获得源于底层物业租金收入和处置的长期分红收益。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄则认为，中国公募REITs是以基础设施为投资目标的封闭式公募基金，是一种具有类固收性质的、创新型的权益类投资产品。基础设施公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流作为主要回报来源，随着二级市场交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑。
三问：热情过后是否未来会“降温”？
对于公募REITs后市发展，叶璟认为，投资REITs的收益来源主要为基于基础设施资产运营收益而产生的分红和二级市场价格变化带来的价差收益，产品的预期风险与收益理论上应高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。如二级市场价格上涨过快，则基于市值计算的分红收益率水平将会大幅下降。
他进一步表示，长远来看价格还是会向内在价值回归，投资人需要关注二级市场价格和所投基础设施资产内在价值的偏离程度和合理性，如果二级市场价格显著高于了所投标的资产的内在价值，则投资人在做投资决策时应当更加谨慎，需要充分考虑价格回落的概率及导致投资亏损的风险。
王翘楚认为，未来当投资人和发行人对REITs市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。
另外，REITs产品还有规模庞大的基础设施不动产资产。伴随着REITs产品资产类别愈加丰富、总量储备充裕以及经营水平逐步提高，REITs市场有巨大的潜力。
中信证券(600030)称，根据发改委统计，部分潜在REITs项目涉及的资产类别愈加丰富，未来伴随着已发行基金产品的管理水平和底层资产的经营水平稳步提高，市场扩容增类有望加速推进。
从主观原因来看，公募REITs产品发行循序渐进、对合格投资者开放兼容等特征，让REITs市场未来有望继续扩容。
总体而言，从短期来看，公募REITs火爆是由于受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。从中长期来看，随着地产市场负面舆情扰动，投资者担忧高收益固收类资产的信用风险，结合银行理财转型以及资产荒的大背景，投资者对于实际信用风险可控的中低风险类固收品种存在大量的配置需求。
