2022-10-19 21:48:41
在新股频频出现破发、公募纷纷出手自购旗下权益类基金的当下，自去年推出以来便持续受到市场青睐的基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”），依旧保持不俗表现。特别是以产业园区为底层资产类型的公募REITs产品，不仅成为当前公募REITs上市的主力，其在发售认购阶段及上市后表现均十分亮眼，受到投资者追捧。
上周（10月10日至14日，）三单产业园REITs——华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业（300832）园REIT、国泰君安东久新经济REIT接连上市交易，产业园REITs扩容至7只，位居上市公募REITs数量首位。三只产品在认购阶段中签率创下新低，上市首日均触及涨停。与此同时，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT两只产业园REITs现身首批公募REITs扩募名单，扩募申请目前已被交易所受理。
供需两端热度持续，产业园REITs为何这么“火”？接受《》记者采访的业内专家普遍表示，当前我国公募REITs市场处于供应较少的状态，赚钱效应吸引更多投资者关注，其中产业园REITs均基于我国优质的产业园资源，具备较为稳定的运营表现，整体收益可观，且市场未来成长空间较大，具备持续动态提升经营效益的增值潜力和扩募潜力。不过，投资者更应理性看待这类产品的投资价值与短期市场表现，不追涨杀跌，正确理解公募REITs长期持有的投资逻辑。
新发行三单
一二级市场均受追捧
10月10日、13日、14日，华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT分别上市交易。上市首日，前两只产品均一字涨停；后者开盘触及“30CM”涨停，最终全天上涨27.15%。
三只产业园REITs受追捧程度在发售认购阶段就可见一斑。以华夏合肥高新REIT为例，该基金网下机构投资者询价倍数刷新了此前红土深圳安居REIT创下的133.03倍纪录，创下156.89倍的新高；公众投资者配售比例也创下新低，仅为0.23%。同时，国泰君安临港创新产业园REIT和国泰君安东久新经济REIT也备受青睐，两只产品战略投资者、网下投资者和公众投资者比例配售前的认购总额，分别达727.16亿元和855.72亿元，且均在启动发售当天宣布提前结束募集。
事实上，在2021年6月，首批上市的产业园REITs最初登陆市场时受追捧程度并不领先。“东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT等产品的网下投资者和公众投资者中签率均高于其他类型的公募REITs。”中邮证券分析师刘清海表示，随着产业园REITs的投资价值逐步受到资本市场挖掘和认可，产业园REITs市场价格持续上涨，新发行的产业园REITs中签率开始逐步走低。
据统计，新上市的三单产业园REITs网下投资者中签率分别位于已上市的20只公募REITs产品中的第一、第二和第七低位置，公众投资者中签率则分别位于前三低的位置。
“市场现阶段总体更偏好产权类的资产，产业园区便是重要一类。”中金公司（601995）研究部不动产与空间服务行业首席分析师、董事总经理张宇在接受《》记者采访时表示，一方面，和经营权类项目相比，市场普遍认为产权类资产具有几点重要优势，包括未来可能更好的抗通胀能力、主动管理对资产价值带来的正向支持可能更多、供给的相对稀缺等等；另一方面，在产权类当中，综合考虑资产质量、未来租金增长潜力、扩募能力等因素，产业园区均较好，未来产业园REITs市场的交易活跃度有望进一步提升。
产业园REITs长期投资价值明显
截至目前，我国公募REITs上市数量已增至20只，发行规模达618.14亿元。其中，产业园REITs有7只，合计发行规模138.21亿元，成为公募REITs上市的主力类型。
产业园区为何成为REITs青睐的资产类型？张宇表示，除前述的产权类资产更受认可外，从资产收益情况来看，投资产业园区的本质是分享中国产业结构调整升级的潜在红利，这也是未来在国内进行投资的最主要逻辑之一；从资产质量和管理特性来看，已上市产业园REITs的底层资产大多是中国核心一二线城市的优质资产，资产管理人也都是各地的国有机构，反映为信用溢价。
“截至10月14日，20只公募REITs自上市以来，平均涨幅为24.89%。其中，仓储物流、园区基础设施、能源基础设施三类产品涨幅靠前，平均涨幅分别为39.17%、38.33%、37.21%。”浙商证券（601878）研究所房地产负责人杨凡对《》记者表示，自上市以来涨幅最大的4只公募REITs中，园区基础设施占据了3个位置，分别是建信中关村REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT，涨幅为47.00%、46.45%、42.12%。
除二级市场价格变化带来的价差收益外，相较于债券型基金和货币型基金而言，高比例分红是公募REITs的一大投资亮点。根据要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
公开数据显示，上市满一年的4只产业园REITs均已实现分红，华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT分红两次，分别累计分红0.14元/份、0.0575元/份；东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT分红1次，分别分红0.1029元/份、0.0490元/份。
华泰证券研究所副所长、固收首席分析师张继强告诉《》记者，我国产业园类项目基本处于经济较发达地区，虽然二级市场价格走势有所分化，但结合分红等情况来看，整体收益可观；相比传统股债资产，产业园公募REITs具有高派息、信息披露完善等优点，目前项目资质好，且未来存在扩募潜力。
刘清海也表示，我国产业园REITs底层资产基本位于核心一线、二线城市，具备安全性和一定成长性，整体运营较为平稳，出租率保持平稳增长。随着经济转型升级，优质产业园区未来租金具备成长空间，单位租金历史增长率约3%至10%，未来可能达到2%至5%。
扩募为市场注入更大想象空间
9月28日，5只公募REITs发布扩募计划，意味着我国公募REITs扩募在实操过程中迈出重要一步。其中包括了博时蛇口产园REIT和华安张江光大REIT两只产业园REITs。
其中，博时蛇口产园REIT拟购入位于深圳市光明高新园区的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目。中信证券首席经济学家明明表示，与原有办公产业园区资产不同，博时蛇口产园REIT此次新纳入的资产属于厂房产业园区，一般具有租户数量少、租期时间长、出租率高，以及租金减免规模相对有限等特点，所实现的分派收益率或略高于办公产业园区。
华安张江光大REIT则拟购入张润大厦项目，该项目所处地区与原有底层资产位置相近，区位优势明显。明明认为，综合来看，两只产业园REITs扩募项目的区位优势都有一定保障，在保证高出租率的情况下，此轮扩募或有望提升两只公募REITs的经营能力。
具体扩募对价格将会产生怎样的影响，在张继强看来，这主要取决于底层资产和交易结构。“未来我国产业园类公募REITs有望进一步扩容，在这一过程中，公募REITs扩募若购入更多资产质量较高的项目，将会给投资者带来更多的分红等，但分红率是否提高也取决于扩募项目的定价、运营等因素。对二级市场价格的影响需关注拟收购资产质量、新收购资产项目估值、基金是否有足够债融空间等要素。”他说。
张宇表示，从中短期来看，原始权益人资产储备较为充裕，比较看好未来的扩募能力，但从长期来看，产业园区主体大多是地区性的，这意味着未来主要依靠特定原始权益人在特定地域范围内的资产来施行扩募，与仓储物流、公用事业企业更趋全国化布局有较大不同，因此目前不认为未来单体产业园REITs的规模潜力会比其他资产类型更大。
此外，张宇进一步强调，考虑产业园区本身从建设完成，到出租率“爬坡”，再到期间可能经历的租户结构调整，最后达到一个相对稳健运营的状态，所需周期比其他资产类型更长，期间管理过程也更复杂专业。因此，相对而言，产业园区的好资产是更难做、更稀缺的，扩募就需要把握一个节奏。从投资角度而言，这意味着要考虑产业园REITs更需要关注质量还是规模。
