2022-12-15 22:13:18
作为助力“盘活存量-投资增量-再次盘活”良性循环的重要举措，基础设施公募REITs自推出以来就备受市场追捧。然而，与最初持续高涨的市场表现相比，近段时间公募REITs的二级市场价格正逐步回归理性。专家指出，建议各机构长期关注，不必受短期交易情绪左右，应始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。
公募REITs产品整体表现亮眼
上周的公募REITs市场表现可谓相当热闹。
尽管此前曾有两只公募REITs登录资本市场没有获得良好反馈，甚至出现开盘就破发的情况，但12月9日发行阶段吸金超1200亿元的华夏基金华润有巢REIT正式登录二级市场，全天大涨16.84%，成交额达1.86亿元，延续了保租房REITs上市首日“吸金”的热度。
同日，首单生物医药产业园REITs华夏和达高科REIT网下询价结果出炉，参与询价的网下拟认购份额是网下发售初始份额的155.13倍，俨然成为各路资金的“宠儿”。
事实上，今年以来，在权益市场整体表现欠佳的情况下，上市公募REITs产品表现可谓是亮眼。据券商统计，在目前已发行的23只公募REITs产品中，有10只产品累计涨幅超过30%，市场平均累计涨幅为20%，平均涨幅远超同期股票市场。
业内人士分析，市场热度居高不下背后，一方面是各类机构对于公募REITs基础设施项目的认可。另一方面，对于首发上市的公募REITs，目前仍然存在审批要求（如基础设施项目要求现金流分派率原则上不低于4%）。在当前利率水平不高的市场环境中，该现金流分派率使得公募REITs的估值未上市就处于价格低点，一旦上市，公募REITs会存在比较大的价格修正空间。
机构更看好保障性租赁住房REITs
受我国债券市场波动加剧、十年期国债收益率大幅上行，叠加疫情不确定性增大和机构投资者流动性需求抬升等因素影响，近期公募REITs二级市场的确出现了一定程度的下跌，导致部分REITs产品跌幅明显。
然而，此番动荡并没有折损投资者的信心。中金公司（601995）相关负责人表示，金融产品的二级市场价格波动存在多重因素影响，REITs也不例外。虽然短期内REITs二级市场价格出现了下跌，可长期向好的趋势不会改变。“REITs产品的价格波动是市场健康发展的必然现象，能够促进市场更高质量的发展。对于优质资产的REITs产品依然要有信心，目前REITs的扩募工作也在有序推进中。”
展望后续，保障性租赁住房REITs更有望获得各机构的持续青睐。“以重资产运营的租赁住房能满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定、具有持续经营能力和较好增长潜力等，而公募REITs可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性，二者具有天然的适配性。”建信基金的相关负责人表示，保租房类资产未来可发行的庞大储量也将为市场提供源源不断的发行、扩募资源，必将成为引导多主体参与、筹集长期权益资金、增加租赁住房供给的有效渠道。
