2022-04-01 12:26:47
最近半个月，市场反复震荡，之前的热门板块不再热门。
有一个沉寂很久的板块，默默“火”了。
截至3月31日，申万房地产一级行业指数近半个月上涨了25.04%(20220316-20220331)，领涨31个申万一级行业指数；今年以来上涨7.27%，涨幅仅次于煤炭板块。
申万一级行业指数今日表现
说起这两年最“惨”的行业，房地产首当其冲，被调控压得抬不起头，暴雷的负面新闻不断。
在股市里，房地产板块也一跌再跌。
2021年以来截至今年3月15日，申万房地产一级行业指数下跌24.41%，在31个申万一级行业中倒数第六。
仅半个月时间，房地产板块就让很多人“刮目相看”。
是因为前期跌得多，所以才反弹吗？
这期间到底发生了什么？有哪些因素促进房地产板块走强？
下面就来捋一捋。
01
房地产板块“政策底”已现
2021年10月以来，房企流动性逐渐承压，部分房企特别是一些民营房企开始陷入流动性困境。
11月初，央行率先发声，随后各部委开始联合表态，“政策底”逐渐显现。
安信证券认为，今年3月16日金融委会议明确提出“防范化解房地产市场风险”，从“个别房企”到“市场风险”的转变，意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。
这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还会致力于防范风险向银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延，前者利好受困民营房企，后者利好中小央企国企，头部央企国企的投资机会有望持续存在。
另外，“因城施策式放松”正在进行中。2022年以来，可以划分为三个阶段：
第一阶段为年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主，放松力度比较温和；
第二阶段为2月17日至2月底，以非限购城市下调首套首付比例、核心城市下调房贷利率和加快房贷放款节奏为主，本阶段的放松可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”；
第三阶段为3月以来，“郑州19条”首先突破了既定政策，随后青岛、东莞、南宁、哈尔滨、福州等城市的放松都触及了“四限”。
房地产放松或已从“政策管理”转向“结果导向”。
近期房地产放松在政策工具上，受限更少，地方政府放松房地产的自主权加大，不违背“三稳”或已成为“因城施策式放松”的主要管理要求。在当前中低能级城市楼市较为低迷的背景下，预计“因城施策式放松”或未结束。
02
多地房贷利率下调 进一步宽松
在“因城施策式放松”政策支持下，近期多地房贷利率下调，信贷进一步宽松。
2月，广州六大行集体下调房贷利率，首套房、二套房利率分别由此前的5.6%、5.8%下调至5.4%、5.6%
深圳房贷利率由去年12月的LPR+45BP，下调至LPR+30BP
2月以来，宁杭苏等城市的首套、二套房利率也有不同幅度下调：
南京部分银行首套房利率降至5.4%，较2月份下调40bps，达到阶段性低点
杭州部分银行首套房利率降至5.1%，二套房利率低至5.3%，与2月相比有明显下降
苏州部分银行首套房利率降至4.6%，与5年期以上LPR持平，为近两年来首套房最低利率
哈尔滨取消限售、多地调整房贷政策
此外，部分城市还加快了房贷放款进度
据贝壳研究院数据，重点城市平均放款周期已由去年10月的74天，降至3月份的34天，放款周期持续收缩；重点城市主流房贷利率数据显示，多地房贷利率出现近三年来最大单月降幅。
贝壳103重点城市主流房贷利率(近半年)资料来源：贝壳研究院，天风证券研究所
03
板块估值处于历史底部区域
房地产板块整体估值仍低。
根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)低7.5%，仍处历史低水平区域。
政策的边际宽松，再加上较低的估值，此前大幅下跌的地产板块的反弹顺理成章。
但地产板块值得长期投资吗？
在融通行业景气基金经理邹曦看来，房地产市场有望摆脱过往历史阶段“一放就热，一管就冷”的状况，进入长期平稳运行的状态。
