2022-08-31 10:02:13
继华夏、中金、红土创新基金三家公募保障性租赁住房REITS狂卖2060多亿后，公募REITs又有新产品。
据记者获悉，8月30日，华夏合肥高新创新产业(35.53 -0.45%诊股)园REIT（简称“华夏合肥高新产园REIT”）已经获得证监会发行批文，这是安徽省本土企业的首单，也是华夏基金旗下第4单公募REITs产品。同一天，临港集团作为发起人申报的国泰君安(14.71 +0.20%诊股)临港创新智造产业园REIT（简称“临港创新产业园REIT”）也获得中国证监会批复，正式获准发行。
业内人士表示，参照前期获批公募REITs的发行节奏，预计新基金也将很快推向市场，普通投资者配置产业园REITs又添新工具。
又有两单来了！公募REITs产品数量增至19只
8月30日，记者从基金公司处获悉，如火如荼的公募REITs市场再添新丁。
华夏基金旗下华夏合肥高新产园REIT，已经获得证监会发行批文。公开信息显示，该项目在今年7月21日接收申报材料，并于8月29日获准发行。
同一天，在中国（上海）自由贸易试验区临港新片区成立3周年之际，8月30日，临港集团作为发起人申报的“临港创新产业园REIT”获得中国证监会正式批复，成为全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品，同时也是上海市地方国企、临港新片区第一支获批的REITs产品，产品将于近期完成发行上市。
上述产品获批后，公募REITs产品数量将增至19只。其中，华夏合肥高新产园REIT产品是安徽省本土企业首单，全市场第5单产业园公募REITs，也是华夏基金旗下第4单公募REITs产品，华夏基金也成为公募REITs布局产品数量最多的基金管理人。
而“临港创新产业园REIT”的发起人临港集团，2019年就响应政策积极参与国家重大金融创新战略部署，成为全国最早一批参与REITs研究与推进的成员之一。期间参加各类专题调研及行业峰会，曾多次受邀参加监管部门闭门会议，交流资产运营的实务操作经验，共同讨论REITs产品的管理细则，同时启动了项目的申报工作。在证监会、上交所的指导下，成为《上海REITs20条》颁布后正式获批的首个REITs项目。
北京一位公募市场部人士称，近两年推出的公募REITs总体发行不错，一是因为该类产品针对公众发售规模不大，存在供不应求的状态；二是近两年股债等基础市场的大幅震荡，凸显了该类产品稳健的收益特征；三是该类产品从发行到上市后，都获取了不错的赚钱效应。
据该人士分析，参考此前获批公募REITs的发行节奏，预计新基金也可能很快推向市场，并大概率继续获取不错的发行成绩。
作为市场上新的产业园REITs，公开资料显示，华夏合肥高新产园REIT底层资产为合肥创新产业园一期项目。项目土地使用权面积为14.68万平方米，总建筑面积35.68万平方米，包含22栋房屋和3个地下车库，于2011年建成投入运营。
项目依托于合肥高新技术产业开发区（合肥高新区）近年来高速的经济发展动能和强大的产业聚集效应，向入园企业提供配套齐全、政策完善、服务高效的研发办公空间，并获取长期稳定的租金收益。
截至2022年3月末，项目合并口径出租率为88.08%，2019至2021年出租率均超过86%，出租率稳定且保持稳健上升态势；租户集中于电子信息、先进制造及现代服务等行业，包括国盾量子(101.20 -0.97%诊股)、思科中国、科创中光等知名企业相继入驻，整体创新创业属性强，租金来源稳定。
根据专业资产评估机构中联资产评估集团有限公司的评估，以100%收益法为评估方法，在2022年3月31日估值基准日下，项目的初步评估值合计为13.51亿元。
而“临港创新产业园REIT”项目的基础资产位于临港新片区，业态类型为优质标准厂房，具有产业链、价值链、创新链深度融合，构建完善产业生态的特点，体现智能化产业链联动，实现更高水平发展的优势。
通过REITs发行，有助于提升临港集团存量资产的盘活效益，提高产业园创新投融资的动力以及企业高质量发展的能级。临港集团通过制定REITs战略推动总体规划，将进一步推动产业园的开发建设向综合性产业服务平台转型，通过市场化的经营管理，高度体现金融与产业发展的紧密联动，凸显REITs在基础设施建设领域中的市场价值示范效应。
产业园REITs资产优质 为REITs市场发展注入活力
资料还显示，华夏合肥高新产园REIT底层资产所位于的合肥高新区是1991年经国务院批准的首批国家级高新区之一，是合肥综合性国家科学中心的核心区，在全国169家国家级高新区综合排名中连续七年位居前十名，培育了以科大讯飞(37.46 +0.11%诊股)、科大国盾、四创电子(30.02 -0.60%诊股)等为代表的具有自主知识产权、国内外领先的高科技企业，是安徽省最大的高新技术产业化基地。园区内租赁需求量大，产业园发展基本盘牢固。
华夏合肥高新产园REIT底层资产位于合肥高新区核心区域，区内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且均为同行业头部企业，出租率一直保持在较高水平。当前，区域市场空置率低，租户承租能力强，租赁需求旺盛。而且标的物业在疫情期间表现出了较为良好的韧性，随着疫情的逐步控制以及各项利好政策入市，预计中长期市场持续向好。
此外，项目底层资产地处皖江城市带承接产业转移示范区、合芜蚌自主创新综合试验区，在园区内的企业能够充分享受各类国家政策支持，这为项目底层资产的发展提供了坚实助力。
据悉，华夏合肥高新产园REIT是合肥高新股份有限公司、中信证券(19.38 +0.73%诊股)、华夏基金强强联合推出的REITs项目。
原始权益人合肥高新股份有限公司是集投资、开发、建设、运营、管理、服务等业务于一体的综合性产业园区开发运营商，是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体，2021年位列中国产业园区运营商50强（第23位）、中国产业园区运营商影响力10强（第3位）。合肥高新股份拥有丰富的产业园类基础设施资产储备。
截至2022年3月末，共持有建成或在建产业园区面积约215万平方米，决算总投资约88.27亿元。
而作为临港新片区首个获批的基础设施公募REITs产品，“临港创新产业园REITs”项目发行上市后将拓宽产业园REITs产品的类型，为REITs市场的发展注入活力。
8月20日，上海市颁布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》的通知，明确指出“支持临港新片区重大项目建设融资机制创新，支持临港新片区符合条件的项目优先申报发行基础设施 REITs”，为临港新片区未来在基础设施建设的投融资及REITs领域的探索与发展指明了方向，有助于促进各类基础设施资产以REITs发行及扩募的方式在临港新片区形成高质量运行的集聚效应。
在管公募REITs规模超127亿 华夏基金REITs布局领先
从华夏合肥高新产园REIT的ABS管理人看，中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司，目前中信证券已完成上市或证监会申报的公募REITs项目共计8单，已发行6单，规模及单数均排名市场第一。
基金管理人华夏基金REITs研究管理经验丰富，早在2015年就组建了专门的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。
此前华夏基金已经成功发行华夏越秀高速REIT、华夏中国交建(7.99 -0.25%诊股)REIT和华夏北京保障房REIT，在管公募REITs规模超127亿元，在管公募REITs数量和规模均位居市场首位。
目前，全市场已有13家基金管理人推出了18只公募REITs产品。其中，华夏、中金、红土创新基金等皆获批2只以上，华夏基金获批数量最多，达到4只；中金基金旗下中金普洛斯仓储物流REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT，两只产品成功发行；红土创新基金也布局了两只产品——红土创新盐田港(5.14 -1.15%诊股)仓储物流REIT、红土创新深圳人才安居REIT。
针对上述现象，北京一位公募REITs基金经理表示，各家公募布局公募REITs产品数量，与公司本身和股东掌握的项目资源有关，也与项目本身资产证券化程度有关。部分在REITs项目布局较多、积累深厚、资产成熟程度较高的机构，就容易在产品布局上拔得头筹。同时，作为近两年创新品种，公募REITs获得各家公募重视，也得到各类投资者的认可，市场投资需求高涨，更多的同类产品陆续布局和推出，对于做大REITs市场和满足投资者资产配置需求都是有积极意义的。
