2025-01-27 07:56:02
◎记者张欣然
2025年开年以来，公募REITs市场热度持续攀升。
无论是一级市场认购火爆，还是二级市场的持续上涨，都展现出这一资产类别的强劲吸引力。在一级市场，新发REITs屡屡创下超高认购倍数，投资者参与热情高涨；在二级市场，REITs派息率显著高于其他固收资产，推动资金持续流入。
多位业内专家表示，2025年REITs市场增量政策值得期待，在政策支持下基本面有望见底修复，市场规模将持续扩大，活跃度与投资者参与度也将不断提升，REITs正迎来关键的布局之年，有望在盘活存量资产、促进金融与实体经济良性循环中发挥更大作用。
一级市场认购火爆
2025年开年以来，REITs作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者关注，新上市的REITs在一级市场受到热捧，REITs打新已经成为市场热门。
1月23日，华夏金隅智造工场REIT发售结果揭晓。公众投资者有效认购基金份额数量为88.12亿份，为公众发售初始基金份额数量的288.787倍；1月10日，易方达华威市场REIT披露的公众配售部分配售比例约为0.25%，公众配售倍数达到407倍；1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，按7.48元/份计算，募集规模约为912.68亿元，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。
机构与个人如何参与REITs认购？业内人士介绍，REITs一级市场的发售方式主要有三种，主要面对项目原始权益方、机构投资者以及普通公众投资者。
一是战略配售，即由项目原始权益方或者关联方等参与，比例合计不得低于本次基金份额发售总量的20%。
二是网下询价并定价，即由基金管理人或者财务顾问通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。网下询价结束以后，网下投资者按照询价确定的认购价格参与基金份额认购。扣除向战略投资者配售部分以后，基金份额向网下投资者发售比例不能低于本次公开发售数量的70%。
三是公众投资者认购。普通投资者可参与剩余的REITs份额认购，可通过场外和场内两种方式认购。募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
事实上，打新REITs为散户增添了丰厚的收益。1月24日，易方达华威市场REIT上市，首日大涨30%，全天封住涨停板，这也是今年以来首日上市即涨停的公募REITs。同日上市的中航易商仓储物流REIT也表现良好，当日录得15.3%的涨幅。
一位资深市场人士提醒，在参与此类打新时可以参考该REIT的网下询价倍数，倍数高则说明机构对于该项目较为认可，但是在上市后则需要注意项目的资产质量，可以通过定期报告来获得相关数据用以判断。
二级市场上涨情绪浓厚
除一级市场认购火爆之外，在二级市场上，公募REITs也是开年以来市场上表现最好的大类资产之一。
上市REITs的跨年表现则是市场态度的佐证。2024年12月30日至2025年1月24日，中证REITs全收益指数涨幅5.34%。
究其原因，业内人士分析，过去国内REITs的派息率与无风险利率的利差尚未达到理想水平，使得配置力量难以稳定发挥作用，进而导致REITs价格波动的影响因素较为复杂。然而，这种情况正在随着市场环境的变化而发生改变。
当前，相对高收益的稳健资产变得愈发稀缺。截至1月20日，公募REITs派息率（TTM）均值达到5.46%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。国际经验表明，当REITs派息率与长债利率的差值超过4%时，其投资吸引力会显著提升。
“无论是从构建多元化投资组合的角度，还是从拥抱现金流资产的趋势来看，公募REITs较高分派率和强分红属性都使其成为一种值得投资者深入研究和积极探索的投资品种。”一位公募基金基金经理说。
REITs市场增量政策值得期待
作为一种承担盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、促进金融与实体经济良性循环的重要资产，多位业内专家认为，2025年REITs市场增量政策仍值得期待，可继续关注政策利好背景下的结构性、阶段性行情。
展望2025年，若政策持续支持，REITs基本面有望见底修复。平安证券固定收益首席分析师刘璐表示，进入常态化发行后，REITs的发行效率提升，供给放量的线索相对明确，预计2025年REITs供给规模可能在510亿元，供给压力超过往年。当前REITs的估值较低，REITs指数处在历史18%分位数，与股、债相比也有一定估值优势。对于配置型资金而言，建议跟随供给潮和指数调整加大配置布局。
中金基金认为，伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，2025年REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破。“随着更多类型资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力更加显著。”
招商基金也认为，建议重点关注重大政策出台节奏以及无风险利率调整带来的市场行情，把握随之而来的阶段性上涨机会，获取贝塔收益。短期，政策或将集中在优化信披管理和建立健全多层次REITs市场等方面，包括Pre-REITs、不动产私募投资基金、持有型不动产ABS等。“中长期看，我们认为监管层或将从引入增量资金、理顺REITs管理人定位和推动REITs专项立法等方面着手，推动REITs市场的高质量发展”。
2025年，REITs市场活跃度与投资者参与度也有望持续提升。
中金基金认为，随着投资者对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，投资者对于公募REITs的认知和长期投资价值日趋理性，同时随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶，也为REITs指数化基金产品的出台创造了有利条件。
