2024-03-14 17:40:53
ATFX港股：今晨，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（下称通知），其中提到五点优化调整措施，房地产市场参与者较为关注第二条和第三条。第二条提到： 在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。意味着杭州全面解除限购，不再区分主城区（亦即上城区、拱墅区、西湖区、滨江区）和其它区域，无本地户口的购房者可以按需选择购买合适区域。第三条提到：本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年（此前为5年）。意味着出售持有2年以上的房屋，不再征收5%的增值税。两条政策的叠加效果将深刻影响杭州楼市：需求端看，全面解除限购将增加潜在购房用户；供应端看，缩短征税年限有助于增加楼市供应，提高楼市成交量。我们认为，杭州全面解除限购，虽然不一定能够驱动房价开启新一轮涨势，但对于楼市成交量的回升将形成实实在在的提振。
▲ATFX图
我们认为，《通知》当中的第五条也非常重要，因为中国的房地产市场不单关乎二手房的购房者，还与房地产开发商的资金面有重大关联。第五条提到：加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。“融资协调机制”“房地产企业合理融资需求”等字眼，指向房地产开发商的融资难问题。只有房地产开发商的融资难问题得到有效解决，土地拍卖市场才能够重新火热。
受《通知》发布的影响，港股市场内房股（内地房地产股票）出现异动。截至上午盘收盘，内房股指数上涨1.4%，今日有望创出本周新高。在此之前，本周二内房股指数已经出现5.65%的涨幅，市场的乐观情绪显著回升。需要提醒的是，从长周期来看，内房股指数报价处于近三年以来的底部区域，内房股指数的长期空头趋势并没有因为《通知》的发布而出现实质性变化。
▲ATFX图
上图为港股市场的内房股指数日线级别走势图。技术角度看，1月22日至今，内房股指数处于横盘震荡状态。虽然《通知》的发布使得内房股指数收出阳线，但最新报价仍处于震荡区间内部。杭州全面解除限购对于内房股的提振作用是否能够在下午盘和本周五延续，仍无法给出明确判断。我们认为，导致内房股持续走跌的核心因素——开发商融资难，购房者信心不足——仍未完全解决，需要更加重磅的政策面消息来扭转这一局面，在此之前，楼市前景难言乐观。
昨日，恒生指数创出年内新高，外围资金不断流入，中期筑底结构越来越明显，港股市场乐观情绪较为浓厚。内房股指数与恒生指数的共振性较强，在恒指的带动下，预计近期内房股指数走势整体将偏强。
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