2024-06-27 17:41:51
ATFX港股：昨日，北京多部门发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提到：首套住房最低首付比例不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%；二套房最低首付比例不低于35%（五环内）、30%（五环外），贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（五环内）、减25基点（五环外），调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%（五环内）、3.7%（五环外）。北京城市能级较高，对二三线城市楼市调控政策具有带动作用，对于整个房地产行业的调控政策也有风向标作用。5月末，上海发布了类似的房地产调控政策，包括降低首付比例和降低贷款利率下限。两大一线城市短时间内密集发布类似的楼市新政，对于市场预期的改善具有显著作用。
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政策发布当日，A股市场的房地产开发板块上涨1.04%，今日盘中下跌0.78%（截至13:30）；港股市场地产板块昨日下跌0.05%，今日盘中下跌0.74%。调控政策放松的消息并没有对房地产板块儿形成明显刺激作用，主要是因为上海房地产调控政策结束之后，市场已经对北京的楼市调控政策有所预期。历史走势看，5月20日至今，港股和A股市场的房地产板块指数单边下行，期间没有出现过明显反弹。即便是上海楼市调控新政发布时，指数也未见受提振，只是跌势有趋缓迹象。
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行业数据看，据统计局数据，今年前五个月，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%，其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。房地产的低迷期远未结束，重点城市的调控政策对于开发商和购房者的信心提振仍有不足。可以预见，随着全国房地产开发投资的同比数据继续深度下行，更大力度的楼市调控政策将会到来。
全球角度看，国内的基准利率远远低于欧美主流经济体，这导致游资更倾向于持有美元资产或者欧元资产。经过一轮密集加息周期后，美国的基准利率达到5.5%、欧元区基准利率达到4.25%、英国的基准利率达到5.25%。国内仍处于降息通道，虽然降息频率很低，但基准利率仅为3.45%，与美国的基准利率相差205基点。资金是资产价格涨跌的根本原因，随着游资持有欧美资产，国内房地产业流入资金不足，行业周期必然进入下行阶段。
按照上述逻辑判断，房地产市场想要摆脱低迷期，只有等到欧美主流经济体的中央银行进入降息周期，内外的利率差缩减后，才能够减轻国内房地产行业资金流入不足的问题。主流观点认为，美联储将会在今年12月份降息一次，如果通胀率数据降幅超预期，首次降息的月份可能还会提前。我们认为，港股市场和A股市场的房地产板块指数有可能在年内触底，一旦内外利差被摸清，甚至于国内利率高于国外，地产指数将出现中长期上涨趋势。
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