2022-02-27 21:06:20
北京东四环红领巾桥旁，道家园18号，是新华联集团进入北京的第一站。矗立在这里的新华联大厦，外立面已经有些破旧，但它见证了这家湖南民企在最初进入地产行业时的踌躇满志。
21年前，新华联集团董事长傅军率队北上，将总部从长沙搬到北京。彼时他还不知道，过几年，他的企业会因多元化成名，再过些年，亦会因多元化自乱阵脚。
新华联集团诞生于1990年，是一家起步并成长于长沙的大型民营企业。创始人傅军是“泰山会”成员，与泛海集团董事长卢志强、巨人投资董事长史玉柱是一起大口吃肉、大碗喝酒的朋友。他一手打造的湖南白酒第一品牌“金六福”，成为北大MBA的经典教案。
傅军是资本市场老手，他在商界开疆拓土，将触手伸向多个行业。据公开资料统计，新华联集团涉足文旅与地产、矿业、石油、化工、新能源、投资、金融、陶瓷、酒业等多个产业，拥有全资、控股、参股企业100余家，其中有12家为其控股、参股的上市公司。
但很少有人知道新华联集团是北京最早的房地产开发商之一。1996年在深圳主板上市的新华联文化旅游发展股份有限公司(下称“新华联”)就是该集团控股的房地产开发企业。2020年，新华联集团凭借着1055.95亿元的营收，成为湖南第一民企，也把傅军捧上了湖南株洲首富之位。
命运莫测。以2020年疫情爆发为转折点，新华联因房地产销售、文旅酒店等收入大幅下降，导致无法偿债，成为实质性爆雷的房企之一。
过去700天里，这家企业依旧债务缠身。为化解资金风险，65岁的傅军仍在四处奔走，全力寻找战投。近日，有接近新华联的行业人士告诉《财经天下》周刊，危机或许早在疫情前就已出现。
自己走到悬崖之上
陷入债务困局的两年时间里，新华联不止一次断臂止损。卖银行、卖酒店、卖子公司……只要是能卖掉变现的资产统统被挂在了货架上。
新华联自然是缺钱的。2021年年末，公司有息债务的余额预计为191.11亿元，其中短期借款及一年内到期的债务金额为69.03亿元，逾期债务金额为30.45亿元。
与此同时，新华联货币资金余额预计只剩23.45亿元，其中，除了存放于境外的资金5.18亿元，还有12.71亿元的受限资金。所谓受限资金，指的是保函保证金、定期存单和房款监管户资金，前两者只用于清偿银行贷款本息，房款监管户资金也只能在达到政府规定的施工节点后才可释放。
在此背景下，该公司在2018年发行的一笔5亿元的中期票据，在违约10个月后，至今仍没把利息支付给托管机构。
2022年2月23日，作为票据的主承销商，海通证券和中国民生银行披露了这笔票据违约的最新进展，称“债委会聘请的中介机构所出具的尽调报告及债务化解整体方案已初步定稿”，将督促新华联落实。
这不是新华联的第一笔实质性违约。2020年3月，新华联于2015年发行的10亿规模债券，因未能按期足额兑付本息，致使其成为疫情后首个出现债务违约的房企。
对此，新华联的解释是，文旅项目建设周期和存货去化周期均较长，本就不利于高周转和回笼资金。加上疫情冲击，地产销售不及预期，旅游业陷入停摆，新华联文旅业务深受其累。
但业界并不认可。“如果是因为疫情，那所有企业都有困难，为什么新华联是率先爆雷的？”在接近新华联的行业人士看来，危机的苗头应该早在疫情之前就已出现。
2012年，新华联转型文旅产业，公司收入结构也变成了房地产销售+文旅酒店运营。但直到2020年，文旅才贡献了小部分营收。2021年前三季度，文旅业务占公司总营收的25.44%，而商品房销售高达62.44%。
（新华联财务数据 图/Wind数据）
“重仓旅游地产本来就是坑，投入大、回报慢，短钱长投肯定会出问题。加上这几年疫情，（文旅业务）收入微薄，企业的现金流是难上加难。”一位不愿具名的湖南某房企投资人士表示，从新华联集团层面看，其投资的行业也太多了，除矿产板块赚钱外，这些年，金融、文旅、地产等都面临出清问题。
1990年傅军创建新华联，1994年投资华联瓷业，1996年投资东岳化工，1999年打造金六福酒。其实傅军采取多元化投资战略本来不存在很大争议，就如老话所讲，鸡蛋不能放在一个篮子里。只搞一个产业，万一遇到周期性变化，企业可能很快就死了，如果能多搞几个产业，周期性到来之后，也许可以助力企业达到平衡。
“那时候机会多，我们下海后是逮住什么就做什么，没有想那么多。我们那时没有一分钱，你让我只发展某个行业，这怎么可能呢？不现实的。”傅军曾在媒体采访中这样回应过对多元化的思考。除此之外，他也放弃过一些行业，比如汽车和零配件制造。只因他觉得造汽车需要大量资金投入，不是好玩的事，所以知难而退。
傅军最看好金融、化工和有色金属领域。和好友卢志强、史玉柱一样，早年间，他也增持过许多商业银行股份，做过村镇银行，还在天津滨海新区组建过保险公司。
不过，随着近年监管部门大力整顿金融业，进一步规范银行股权，2018年新华联就将持有的宁夏银行和大兴安岭农商行股权在北交所挂牌出售，转让底价合计约18.04亿元，只是至今无人问津。
2022年2月21日，新华联控股所持有的宁夏银行1.08亿股股份，按评估价打了7折，以4.3亿元底价进行公开拍卖。结果仍是无人出价，导致流拍。
金融行业的政策收紧，无疑让傅军的资本化之路重新变阵。与此同时，傅军也不可避免地遇到了一系列踩雷投资。中央财经大学金融学院教授韩复龄，曾于2020年12月12日在其个人微博上写道：“蒙眼狂奔之人：傅军”，“看看傅军的投资，5000万美元入股乐视汽车，2500万美元投ofo，投资团贷网等多家P2P平台，数亿元参股黑龙江响水米业，狂砸7亿元重组太子奶……可惜，结局无一例外，全部打水漂了。”
自救也不容易
尽管房企还债的故事在近年来尤其多，但新华联的还债，和别家的高周转、高杠杆导致的欠债太多还不太一样。虽然很早涉足房地产，但新华联这么多年一直没有把公司规模做大，2018年巅峰时期的销售额仅113亿元。
2012年转型后，傅军把曾在合生、正泰做过高管的苏波揽到麾下，担任公司董事长兼总裁。不过他没有想到，这个决定将在7年后把新华联逼近悬崖边。
2019年12月，新华联发布公告称，苏波因个人问题正在公安机关协助调查，公司因此免去其董事长职务，由苟永平接替总裁一职。后据媒体报道，苏波被公安机关带走协助调查，系新华联高层发起内部反腐，由新华联主动向公安机关报案的结果，而其贪污行为主要集中在房地产领域。
《财经天下》周刊注意到，苏波任职总裁后，公司合并报表后的净利润连续三年下滑，2016年至2018年才陆续上升。苏波被免去职务后，净利润由正转负。2021年前三季度，新华联净利润亏损17.88亿元，预计全年亏损范围在29.4亿元至37.2亿元。
（新华联2012年报-2021三季报净利润走势 图/Wind数据）
肃清“毒瘤”的同时，危机已至。新华联这两年开始不断尝试自救。总裁苟永平亲自主持大宗物业去化，以改善公司资产结构，提高流动性。但这些项目并不好卖，截至2021年前三季度，资产处置收益不足200万元。
显然，这不足以让新华联安全上岸。
一位熟悉国内房地产大宗交易市场的人士告诉《财经天下》周刊，目前新华联确实在想办法大量出清资产，不止出售酒店、商业，还有许多房地产项目，但收效甚微。
在该人士看来，包括新华联在内，很多开发商在前期投资时并没有搞清楚其目的究竟是什么，错买了很多资产。“当资产本身的估值已经和债务不匹配，企业不好套现，最后只能参加法拍。”
前述宁夏银行股权流拍就是例子。2018年刚出售时，宁夏银行的不良资产率达4.1%，拨备覆盖率也不达标。
“很多开发商和金融机构都在出清资产，市场上飘着的可售资产包非常多，处于供过于求的状态，新华联的项目不具备竞争力。”上述业内人士表示，2022年看上去似乎市场都很乐观，但实际在出手时又是非常谨慎的，“很多潜在的接盘者，他们的财务也不是特别充裕，所以要瞅准目标再投资。有些项目打8折都卖不动，很多机构投资者更希望是4折、5折这种水平。”
今年2月，新华联向投资者表示，目前公司已与部分债权人达成和解，后续公司及子公司将继续与债权人及相关方进行沟通，争取获得债权人谅解、达成和解，同时将积极筹措还款资金，力争妥善解决公司债务事宜。
2020年5月，新华联委托中金公司作为独家财务顾问协助公司层面引入战略投资者。但截至目前，并无实质性进展。
2021年北京环球影城开业，作为股东之一的文投控股逆势涨停，相应的概念股包括新华联也跟涨了一波。尽管文旅产业在复苏，但新华联的自救之路仍然不易。
傅军表示，2022年是新华联生存与发展最为关键的一年，也是决胜与破局的重要一年。通过培育新型产业、加速并购重组、提升治理能力、开启共富计划、打造精英团队，在文化旅游、新材料、新能源、新装备等重要领域有更好的表现，“才能确保新华联这艘航船平安驶入经济发展的新春天。”
（图/视觉中国）
首富掘金路
总而言之，选择路径过多，投资标的失误，内部监管不严，造就了今日新华联的局面。
但《财经天下》周刊在与多名行业人士沟通时发现，外界对新华联摆脱负债、闯关成功，保持着很强的期待。毕竟中国民营企业发展不过40年，出现曲折和失误也属正常现象，这也能及时帮助民企调整经营方向，实现更长足的发展。
当然企业也因此付出了代价，中小股民们也更希望这种“学费”还是少交一些为好。
傅军是湖南株洲醴陵人。他做过公安特派员、醴陵市外贸局长，还做过湖南省工艺品进出口集团公司副总经理，第一桶金就出自进出口贸易业务。采访过傅军的媒体评价他是“关系资本家”，靠搞人脉、攒关系，为自己在商界开拓了一条平坦的道路。“一块好地，自己想要，别人也想要，凭什么就给新华联，而不给别的公司？当然凭的是朋友的信任。”傅军解释说，这样的朋友是工作关系的朋友。
朋友信任傅军，也是看重其诚信、爱琢磨、有经营头脑，也有国际视野的特性。耐克的商业代理制曾给傅军很大启发，让他能以“金六福”为实践对象，盘活了不少国有资产。
但酒业不是新华联集团的重点。1992年，傅军开始从事房地产开发，先后在长沙、广西分别开发了50多万平方米的住宅。积累经验后，2001年他将集团总部举迁北京，随后成功开发了新华联家园、华兴园、北京青年城等项目。
在涉足文旅业后，新华联拥有了长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园、四川新华联阆中古城四大旅游景区，同时其还在北京、上海、西宁、长沙、芜湖、银川、唐山、黄山等城市拥有16家星级酒店和1家旅行社。
但正如前文所述，对现在的新华联来说，能变现的项目才是好资产。今年新华联依旧将房地产项目尽快去化视为工作重点。
2月14日晚，新华联发布公司高管变更公告。苟永平不再担任公司总裁，改由杨云峰接任，但苟永平仍是公司副董事长。此外，监事会主席石秀荣退休，公司选举刘华明出任监事，并不再担任副总裁职务，而公司原监事张荣不再担任副总裁，也不再担任公司任何职务。
据悉，现年47岁的杨云峰自1998年加入新华联集团后，历任营销总监、总经理，副总裁和公司董事。此轮人事大调整后，关于新华联如何破局，考验新领导班子的时刻到了。
