香港二手楼市陷“冰河时期” 核心区铺租劈价吸客

  香港二手楼市继续“冰封”，陷入“冰河时期”，其中在刚过去的周六及周日，香港大型地产代理公司的二手交投持续低迷，香港十大屋苑之中，部分地产代理更出现8个屋苑零成交，以及九龙区零成交的情况。另外，香港核心区地铺租金持续回落，不少业主大幅劈价以吸引租客回流。

  美联物业(01200)表示，上周末香港十大蓝筹屋苑只有约3宗买卖成交，比前一周下跌1宗，减幅约25%，为6周新低，其中8个屋苑零成交，并且是连续14个周末只有单位数成交；如果以15大屋苑统计，上周末也只有约5宗买卖成交，比前一周跌约16.7%。

  美联物业10大屋苑中各区指标屋苑之中，港岛区3个指标屋苑包括“太古城”、“康怡花园”及“海怡半岛”也没有成交个案；九龙区4个指标屋苑包括“丽港城”、“黄埔花园”、“新都城”及“美孚新邨”，上周末仅有1宗成交，与前一个周末相若，并且只有“美孚新邨”有成交；新界区更因为全新楼盘应市及准买家踊跃入票，3个指标屋苑包括“荃湾中心”、“沙田第一城”及“嘉湖山庄”，于上周末只有2宗成交，比前一个周末减少1宗。

  此外，中原地产表示，香港十大屋苑在刚过去的周六及周日只有3宗成交，比较前一个周末虽然增加2宗，但整体成交量仍属低位徘徊，连续5个周末只有单位数成交，其中，只得“太古城”、“海怡半岛”及“沙田第一城”各有1宗成交，九龙区指标屋苑全数零成交收场。

  其中港岛区方面，上周末“太古城”及“海怡半岛”各有1宗成交，其中“太古城”东山阁低层C室成交，单位实用面积797平方呎，3房套房间隔，成交价1228万港元，折合实用呎价仅15408港元；至于“海怡半岛”成交个案为12座高层A室，实用面积633平方呎，建筑面积798平方呎，3房套房间隔，成交价930万港元，实用呎价14692港元。

  至于利嘉阁地产表示，在刚过去的周六及周日十大指标屋苑只有2宗二手买卖个案，与前一个周末的5宗急跌60%，共有8个屋苑零成交、反映市况极为淡静，至今已连续15个周末处于单位数成交的水平。按地区划分，港九新界3区表现逊色，当中只有新界区有2宗成交，当中只有“沙田第一城”及“嘉湖山庄”各有1宗成交。

  另外，香港置业表示，香港岛、九龙及新界区十大主要蓝筹屋苑于上周末共有约4宗成交，比前一周急升1倍，虽创3周新高，但实际数字只增加2宗，仅于单位数低位徘徊，当中“太古城”、“美孚新邨”、“淘大花园”及“维景湾畔”各有约1宗成交，其余6个指标屋苑尚未有成交。

  美联物业住宅部行政总裁布少明表示，市场大批购买力持续涌向新楼盘市场，而且荃湾“全?城汇”以吸引价推售，迅即成为焦点，冻结市场大量资金及购买力，自项目收票登记及开放参观以来反应热烈，反观二手市场受到一手接连推售所冲击，购买力进一步被摊薄，加上业主持货力强，二手单位议价空间有限，不少买家转投新楼盘，导致二手屋苑持续在低位横行，观望气氛浓厚及陷入胶着情况，相信短期内二手交投量仍难走出困局。

  中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，荃湾新楼盘“全?城汇”最新开价明显低于二手价，震撼市场，吸引本区及区外客，上周末首度开放示范单位予公众参观及接受认购，反应非常热烈，冻结市场大量购买力；加上自港府推出辣招及收紧按揭以来，二手物业买家获取银行按揭困难，对入市有心无力，反观新楼盘发展商提供高成数按揭，使得购买力涌入一手市场；由于新楼盘陆续有来，二手市场则长期缺盘，议价空间缩小，导致二手市况陷入“冰封”局面。

  利嘉阁地产总裁廖伟强表示，大型新楼盘以瞩目价推出，吸尽市场目光，而且在按揭计划及优惠方面都较二手市场优胜，而二手市场自身仍面对盘源少、房价高等情况，因此交投持续疏落，指出受多项辣招的影响之下，二手市场盘源持续短缺，加上普遍业主企硬不减，买家态度表现观望，但同时发展商积极推盘，以不同的付款方式及较多的优惠作招徕，成功吸引买家转投新楼盘，相信以现时市场反应来看，一手市场将会继续主导大市，而短期内二手表现仍会受压。

  香港置业行政总裁李志成表示，上周末荃湾2大新楼盘对阵，吸引市场目光，导致部份地区二手市场成交受压。整体而言，一手物业销情炽热，需求持续，个别二手业主为提高竞争力，叫价略有回软，愿意轻微扩阔议价空间约3%，促使向隅客回流二手市场寻宝，上周末二手成交呈低位反弹，相信随着笋盘减少及新楼盘抢战持续，将削弱二手购买力，届时二手市场或陷于拉锯局面。

  另一方面，香港核心区地铺租金持续回落，不少业主大幅劈价以吸引租客回流。地产代理表示，连锁冬甩店J.CO Donuts & Coffee最新以每月27万港元，租用旺角弥敦道585号地下，面积约1600平方呎，呎租约169港元。该品牌来自印度尼西亚，于2006年起开业，最受欢迎为旗下冬甩。据了解，该品牌近年进军东南亚其他国家包括新加坡及菲律宾等，去年登陆香港，而旺角店为品牌在港第3家分店，该铺原租客为梅花表(Titoni)，品牌于2011年自由行消费高峰期时租铺，今年月租达37万港元，如今迁出换上冬甩店，租金跌约3成。

  此外，铜锣湾勿地臣街17至21号地下铺位，面积约1500平方呎，以每月约23万租出，该铺原由时装店以40万港元承租，新租金跌约43%，新租客为太兴茶餐厅，于铜锣湾区已有分店，预计这次租铺，将开设品牌旗下以怀旧为主的文华冰厅。

  至于中环位于德辅道中33号地下铺位，面积约1574平方呎，获凯施饼店以每月38万租用。据了解，该铺及1楼，面积逾6000平方呎，曾由韩国三星承租作旗舰店，月租达100万港元，品牌早前约满弃租铺位交吉，由于铺位未获品牌承租2层，因此业主决定把铺分拆，目前先把地铺租出。

  地产代理指出，早年是旅客消费高峰，当时钟表珠宝及国际品牌纷纷以高租抢地铺，而承租能力稍逊的餐厅不敌高租而迁出，但目前市况逆转，奢侈品店收缩弃租核心区铺位，而业主也接受现实，把地铺月租减至20万至30万港元，使得租金水平渐渐回落至合乎一般行业的承受能力。