苦等美国加息打救? 香港房价连续9个月新高升浪16个月

  香港房价连续9个月创新高! 根据香港差饷物业估价署周四(8月31日)公布的最新数据显示，今年7月香港私人住宅售价指数报336.8点，比今年6月指数的336.5点，轻微上升大约0.089%，升幅虽然比6月的0.75%再度放缓，但数字已连续第9个月刷新高位纪录，而这段升浪已长达16个月；至于7月指数同比升约19.6%，今年则累升约8.8%。

  其中，今年7月中小型单位住宅房价指数为338.8，环比升约0.088%，至于大型单位住宅房价指数为296.5，环比升约0.067%。

  如果以5类单位面积划分，B 类单位(431至752平方呎)及D类(1076至1721平方呎)单位房价指数环比持平，7月分别报322.0及293.4；另外3类则环比上升，其中升幅最高为C类单位(753至1076平方呎)单位，环比升0.27%；而升幅最小为A类(430平方呎或以下)单位，环比升0.054%。

  据了解，香港私人住宅房价指数于2015年9月创下306.1点高位后回落，曾经下跌至2016年3月的271.4点，但随后便开始倒头回升，直至去年11月房价指数已升至306.7点，打破2015年9月创出的306.1点的纪录，截至7月已连续9个月创新高，比2015年高位再上升约1成，而该指数由2015年3月至今，已连升16个月，累积升幅大约24%。

  租金方面，今年7月租金指数报183.2点，环比升约0.16%，连升8个月，期间累升6.5%，同比则上升9.3%，今年则累升约4.4%。

  美国最新利率期货显示，美国联邦储备局于今年12月会议上加息的机会，已下跌至不足二成半，由于美国加息的意欲放缓，加上市场资金充裕，港元银行同业拆息持续在低水平，使得香港房贷利率持续在历史低位，并且再度有探底的迹象，而这也是刺激香港房价居高不下的主要原因之一。

  其中，中银香港(02388)最新再次削减按揭息率及增加现金回赠，以争取市场份额。据了解，中银最新把按息由原来的H(HIBOR)+1.38厘，下调至最低H+1.35厘，视乎贷款额而定，并且调高转按的现金回赠至最多1.65%。中银香港目前把按息分为四层，分别为200万、300万、400万及500万港元贷款的按息，依次序分别为1.375厘、1.365厘、1.355厘及1.35厘，低于原来的1.38厘。此外，该行也抢攻转按业务，把现金回购由原来1.6%，上调至最多1.65%，新做按揭现金回赠则维持1.6%不变。

  中银香港副总裁龚杨恩慈表示，按息定价会保持合理性和竞争性，而香港金融管理局要求采内评法的银行的按揭贷款风险权重(RWA)下限，由15%提高至25%，使得银行按揭业务资本负担加大，因此预期香港按息再大幅下调的机会不大，并且指出香港房价持续上升，今年首7个月的成交量达3.56万宗，同比增加超过1万宗，而近日新楼盘销情理想，不排除房价将持续处于高位，对按揭业务带来支持；尽管不少发展商向买家提供按揭贷款，但认为银行仍然是按揭贷款主要提供者，同时再次提醒买业人士须注意风险，因港息与美息终会趋于一致，资金会流走。

  美联集团主席黄建业认为，香港房价在高位整固并且呈现“慢牛”再上的格局，指出香港经济基调回稳，失业率创逾3年新低，内需复见强势，加上反映房屋刚需的租金续创新高，为后巿造就承托力，预料今年下半年未转势，今年年底有力再上，全年房价可望累升逾1成收局，指出美国利率正常化乃触发香港资金流走的一大隐忧，展望美联储加息与缩表步伐循序渐进，巿场对12月美国加息预期骤降，加上香港资金池短期尚算充裕，港元拆息对美息的反应慢，香港本地低息主调未变，成为香港楼巿的关键防线。

  事实上，美国加息步伐似有放缓迹象，港府也不敢感慢，最新成立土地供应专责小组，在22名非官方成员中，4成拥有建筑、工程背景，将以1年半时间综合不同土地供应的优次，最快明年上半年公众咨询。

  香港特首林郑月娥表示，香港多年来缺乏开拓土地来源共识，所以成立由专家领导的土地供应专责小组，在社会上来一场大辩论，讨论土地来源优先次序，小组将会就港府已提出的短、中、长期供应土地的措施去检视及作优化建议，也会看看还有没有其他选项，就每一个选项的利弊铺陈，最终由专责小组提出整全建议，决定未来土地开拓工作整体策略，小组任期为18个月，带出一个开拓土地供应工作刻不容缓的信息，除成立专责小组之外，也预告港府内部正就房屋政策进行研究，将会在施政报告交代。

  专责小组由30人组成，包括8位官方代表，其余22位非官方成员，由香港房屋委员会资助房屋小组主席黄远辉担任主席，将在下周三(9月6日)举行首次会议，，小组首次会议预料会讨论小组职能及时间表等；至于非官方成员中，拥有规划、工程、建筑等专业界别背景就最少占8人，包括测量师学会、建筑师学会等的前会长，以及工程界、亚洲联合基建行政总裁彭一邦等，咨询结果预计不会影响已开展的开发项目，但对于仍然在研究阶段的填海，以及发展郊野公园计划有影响。